[摘要] 房价会不会再度暴涨？这是近期楼市回暖之后，很多人的心头疑问。面对地王频出，日光盘再现，买还是不买？这真是一个问题。购房者的纠结与焦虑，也考验着宏观调控的定力和走向。
房价会不会再度暴涨？这是近期楼市回暖之后，很多人的心头疑问。面对地王频出，日光盘再现，买还是不买？这真是一个问题。购房者的纠结与焦虑，也考验着宏观调控的定力和走向。本期房产周刊，我们以北上广深四大一线城市为样本，为投资者解析这四个城市房价上涨背后的逻辑及未来趋势。
国家统计局新发布的70大中城市住宅销售价格变动情况显示，北上广深四个一线城市5月份房价涨幅均比4月有所上升，尤其是深圳和上海呈现快速上涨趋势。
深圳的表现可谓一枝独秀，5月份深圳新建商品住宅环比涨幅高达6.7%，位居70大中城市之首，同比涨幅7.7%，成为70大中城市中一个新建商品住宅同比上涨的城市。
另一个一线城市上海，虽然房价涨幅不如深圳那么强劲，但5月新建商品住宅环比涨幅也达到2.6%，创27个月新高，已经达到2013年的涨幅水平。
如果各地房价继续上升，甚至像2009年那样出现20%以上的涨幅，那么未来国家可能会出台调控政策。
但上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍认为，目前房地产市场的火爆不可持续，如果后续没有进一步救市政策，房价的上涨极可能是昙花一现。
去化压力仍较大
中原地产研究部数据显示，去年12月底，上海新建商品住宅库存量1413万平方米，而截至5月底新建商品住宅库存量为1327万平方米，库存情况略有好转。去库存周期13个月不到，相比去年17个月的水平有明显好转，截至5月供求比已经达到0.8比1，供应开始小于需求。
宋会雍指出，由于今年上半年房企整体销售量不太理想，下半年压力势必增大，因而会加快销售步伐。他估计，下半年新增供应面积将会在600万平方米左右，价格会上涨5%~10%。
根据统计数据，截至6月初，广州新房存量面积为1415万平方米，去化周期高达18.5个月，在一线城市中位居首位。
北京的情况同样不容乐观，住宅库存量目前仍在增加。
深圳的新房存量面积为369万平方米，去化周期仅为10.4个月。但由于当地规土委加快商品住房预售审批、加大供应量，目前库存已有所回升。此外，深圳新开工面积远大于竣工面积，目前正处于大规模供应前夜。
上涨趋势能否持续？
陆骑麟称，近期中高端市场成交活跃，成交结构是导致房价上涨的一个因素。
他表示，以上海为例，土地市场非常活跃，中环附近土地楼板价达3万元/平方米已经是常态，开发企业高价拿地的同时，一方面刺激了周边房源的成交价格；另一方面，高价拿地之后，要想有获利空间未来只能建造精装修的中高端产品，产品定价也极有可能成为区域之，由此促进房价上涨。
陆骑麟指出，目前上海的房价已进入常态化的上升通道，到今年底，上海新房可能会有20%左右的涨幅。如果这一情况真的发生，那么2016年政府可能会出新的调控政策。
宋会雍则表示，国家还会出台调控政策，但应该不是抑制需求，而是鼓励需求。目前的市场火爆是一系列的政策利好导致的，不会持续下去。要确保楼市后续的成交增量，还需要进一步出台鼓励政策。
《《《
城市·深圳
深圳澄清“房价没有大涨”？大规模供应即将到来
近期，深圳房价上涨引起各界关注。有机构称，截至目前深圳房价已经上涨了30%至40%。但是，深圳房地产研究中心主任王锋认为，深圳房价并没有大涨。
这一说法是为平息市场恐慌情绪，还是深圳楼市成交价格被平均以后的真实面目？面对房价强劲反弹，深圳官方的真实心态是怎样的？又有哪些应对措施？
6月周供应增长200%
根据王锋提供的数据，2013年，中国房地产增加值占GDP的比重为6.1%，同期，深圳房地产增加值占GDP比重高出3个百分点，达到9.2%。在此背景下，当地政府自然不愿看到房价过快下跌。
不过，“3·30新政”之后的暴涨显然也不是深圳市政府所希望的。5月以来，从加快企业推货，到稳定市场恐慌情绪，背后都有当地政府的身影。
当宝安区一栋自称“豪宅”的产品标出每平方米37.6万元天价时，深圳市规土委迅速约谈开发商，随后这一炒作价格被腰斩，“秒变”为每平方米17万元。除此之外，深圳市政府还加大了监督开发商故意制造“日光盘”的行为。
有机构称，深圳房价上涨了30%~40%。但王锋称，深圳楼市没有出现大涨，5月二手房价格环比仅上涨3.9%，市场供应充足，不存在短缺，此前一系列的“上涨”系开发商或者机构炒作所致。他以6月周数据为例指出，房地产市场需求同比增长16%，而供应量同比增长200%，6月初的深圳房价出现小幅回落。
面对成交量猛增、去化周期缩短，深圳市规土委通过加快商品住房预售审批、加大供应量等措施，目前库存量已有所回升。据《每日经济新闻》此前报道，目前深圳新开工面积远大于竣工面积，正处于大规模供应前夜。
部分利好政策迟迟未落地
在这一轮房价大涨中，二套房杠杆加大被认为是主要推手。“3·30新政”后，坚持多年的二套房首付七成比例降至四成，购房者一次性支出的现金总额大幅减少。
但事实上，由于二套房四成首付政策，迟迟没有在深圳实质性落地，在此前两个月的疯狂抢房中，不论是改善性需求人群还是投资客，其购房杠杆并没有增加。近日市场传出的购买5万元理财产品即可拿到东亚银行二套房四成首付的消息也不了了之。
随着深圳楼市火爆，银行贷款利率也开始上调。中国银行已将首套房贷款利率优惠从9.3折提高至9.5折，建设银行也从9.3折提到9.5折、9.6折。
而关于深圳取消“限外”的传闻，多位深圳官方人士表示，取消“限外”不包括住宅类。有观点称，取消“限外”的范围应该是商业地产，目的是吸引外资进入。
美联物业研究中心主任何倩茹曾指出，相较，深圳市场的买卖双方有一些特质，比如对与购房有关的融资成本很敏感，往往只要政策给出一个信号，哪怕没有实质落地，房价也会上涨。
深圳楼市相关利好政策迟迟不落地，已打破市场预期，对反应灵敏的深圳市场而言，一旦短期供需得到改善，也许会真如业内所预料的那样——6月开始，房价将进入一段平稳期。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
