[摘要] 中国楼市经过大约2年时间调整周期运行，处于见底回暖、复苏上升的过渡阶段，今年上半年有望结束调整期，进入上行通道。
此政策暖风之下，2015年楼市必然趋于企稳，其中一二线城市将率先复苏，房价将止跌反弹。自住性购房者，应把握好当下较好的购房时机。
政策面来看，政策指向有利于房价企稳。政策是影响房地产市场的因素。去年二季度开始，地方政府纷纷救市，9月30日央行和银监会出台“央四条”，支持个人房贷。今年刚结束的“两会”上，总理的政府工作报告中，非常罕见地提出支持改善型购房需求，而且还将2014年曾出现在政府报告的“抑制投机投资性购房需求”删除了。说明中央层面对住宅需求的支持力度仍将增加，接下去可能有措施出台，比如降低二套房贷首付比重等。
政府工作报告还提出“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。”这对于帮助地方城市和开发商去化住宅库存，效果将立竿见影。宁波等地已发文，开始实际落实这一政策。而再反观市场，住宅成交量的率先反弹，将封住房价下跌空间。房地产市场中，成交量是一个领先指标，而房价变化滞后于成交量。去年9月出台“央四条”后，包括一线城市在内的重点城市，住宅成交量开始反弹，其中12月份成交量甚至创了近五年月度新高。今年1至2月，由于春节因素，成交量有所下滑，但今年3月上半月的新建商品住宅，仍比去年3月上半月增长一成。预计未来三个月的成交量还将接力去年四季度的较高水平。
第四轮楼市刺激政策已经于3月全面打响，未来政策会更加的放松，其力度超过市场预期。一是回购商品房充当保障房。2015年初开始，地方政府就纷纷出政策支持稳定住房消费。2015年1月24日，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》，该市市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府；各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。多地已经试点回购商品房充当保障房，包括四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区、贵州省等。
在四川、厦门、绍兴都出现了不同程度的政策支持行为。二是公积金贷款放松、首套房认定标准调整等地方一揽子政策出台。2015年1月，四川省住建厅发布消息，称将对省内地方住房政策进行集中清理，全面取消限购、限价等行政干预政策。此前，厦门宣布从1月16日起全面取消岛内限购。绍兴的政策自2015年2月15日开始实施，绍兴将实行包括购房补贴、提高公积金贷款额度等优惠政策。其中具操作性的，是购房者在政策有效期间购房，可获得房款成交计税价0.8%的税收补贴。以总价100万元的住房为例，无论是新房或二手房，都可获得8000元税收补贴。
2月，四川资阳市政府出台了《关于稳定住房消费的实施意见》，涉及税收金融、棚改货币安置、住房公积金、首套房认定标准等多方面。其中“购房直接奖励现金、鼓励农民进城买房、取消境外机构和个人在当地购房限制”等三项新措施力度较大，比如针对首次置业者，政府一次性奖励7000元。说明2015年房地产政策将继续宽松，政策“主要方向”已由“稳定房地产市场”转向“稳定住房消费”。
3月16日，济南住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款首套房认定标准的通知》，按照文件，对于首套自住住房已经结清购房贷款，为改善居住条件购买二套自住普通商品房，申请使用住房公积金贷款的家庭，执行首套房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%，贷款利率按基准利率执行。
3月16日，北京国管公积金也出台新规定，贷款账户余额划定线将由2万元调高至5万元，贷款额度升高。这让房地产行业看到新的希望，改变首套房认定标准、降低贷款首付比例、加大贷款额度等政策，无疑给他们打了一针强心剂。2015年3月18日，广州公积金中心表示，对于购买建筑面积90平米(含)以下的首套自住住房或按规定购买经济适用房的购房者，公积金首付比例不低于20%。
2015年3月20日，福建省住房和城乡建设厅、财政厅、金融办等三部门联合的《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》(下称“《意见》”)开始正式实施。该《意见》共有七条，提出放宽全省首套房、首改房认定标准，首次申请公积金贷款的首付降至20%，取消对境外个人(包括港澳台居民、华侨)、境外机构的购房限制。此次福建省出台“闽七条”，率先揭开2015年地方救市的序幕，新一轮救市力度超乎市场想象。
2015年3月20日，住建部直属的《中国建设报》官方微博发布“关于充分发挥住房公积金作用改善中低收入家庭住房条件、促进房地产市场平稳健康发展”文件，住建部要求提高公积金额度、降低门槛。3月20日，住建部召开电视电话会议，要求各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率。住建部部长陈政高在对住房公积金管理工作作出重要部署时强调，住房公积金是重大的民生工程，对于改善中低收入家庭住房条件、促进房地产市场平稳健康发展具有重要意义，各地要增强工作的主动性，发掘住房公积金的巨大潜力，用好用足住房公积金。
陈政高指出，住房公积金是重大的民生工程，正是有了住房公积金，才使4700万职工喜迁新居，改善了住房条件。住房公积金制度对提高缴存职工住房消费能力、解决住房问题、稳定房地产市场发挥了重要作用。
总理通过政府工作报告，明确2015年房地产政策的原则与方针之后，接下来相关部委、地方政府肯定要落实、会出文件：一是货币化补贴。二是收购存量房。三是房贷放松。二套首付下降与利率下调。四是税收减负，二手营业税5年下调为2年。五是限外取消，刺激更加需求。六是降准、降息。七是限购调整，变相放松。八是限贷调整，逐步的放开第三套。
目前福建省，像去年一样，2014年7月29日，“闽八条”省级救市文件正式出台。2015年3月20日，闽七条”，又是省级救市文件正式出台，赤裸裸的出台大力度的救市政策，很多领域都突破了当前国家政策的底线。为什么会这样？2014年7月29日“闽八条”出台后，9月30日央行和银监出台了“央四条”，验证了闽八条中关于房贷的政策。据此推论：接下去部委的房贷政策，还将会进一步放松，至少部分与闽七条相一致；还将有更多的市级政府、省级政府出台类似闽七条的救市文件，同样打着“稳定住房消费、支持自住需求”的旗号，发起第四轮房地产刺激政策。
中央对于房地产的态度趋于“中性”，既不打压，也不救助，更多地让市场发挥配置资源的作用。2014年12月11日的中央经济工作会议，与2013年 12月的中央经济工作会议一样，一字未提及房地产调控，甚至没有提及任何与房地产直接相关的词语。而另一方面则是住建部不同时间的表态，都释放出“限购”放松的消息。
中国房地产市场进入“无限购、无调控、无干预”的楼市新时代是大势所趋。而短期看则需要谨慎再谨慎，一线城市作为中国楼市风向标，一旦盲目全面取消必引起市场大反弹，不利城市的人口引导、产业调整、市场平稳。即使房地产下行重创经济增速与楼市成交大幅度下滑，中央调控基调转变，房价却仍然保持上涨趋势。尤其是一线城市房价已开始反弹，房企仍积极抢地入市。
限购政策退出楼市不是一步到位地取消，而将是逐步调整的取消，局部调整是肯定的。局部调整的步骤可能有以下几个：一是区域调整，郊区供大于求的市场先调整；二是针对性调整，放松对外地户籍的限制；三是差别性调整，豪宅、别墅及144平方米以上产品放开限购；四是数量性调整，允许本地户籍购买第三套；五是引导性调整，特殊行业、人才型的购房政策放宽。
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