[摘要] 中国楼市经过大约2年时间调整周期运行，处于见底回暖、复苏上升的过渡阶段，今年上半年有望结束调整期，进入上行通道。
高达63922万平方米的库存是市场的一个压力点，超过6亿平方米的库存不是要完全消化，否则老百姓将失去议价能力，但是当下的数量确实给开发商进行再次投资形成压力源。五是融资环境有所改善。六是政府掏钱购买商品房。
照总理与房价指标及刺激政策三方面变化看，2015年上半年房价复苏上涨必板上钉钉。首先是房价，后是总理说了算。
一、2015年1月21日下午，总理说：“近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势，引起各方面关注。但是我想强调的是，中国去年城镇人口又增加了1800万人，城镇化率又提高了1.04个百分点，中国现在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。
房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展。政府的主要任务是保障住房困难的群众拥有基本住房，实现全体人民住有所居。今年中国政府将加大城市棚户区改造力度。目前在城市棚户区里居住的约有1亿人左右，还有很多人住在城乡危房里。我们将加大这方面的投资力度，保障困难群众有基本住房，这从一个方面也说明中国住宅投资的需求是长期的，它也必然带动与此相关的行业和产品供给。”
二、2015年3月5日，两会总理政府工作报告释放利好信号，尤其是支持改善性住房需求的提法。2015年3月5日，总理2015年政府工作报告中，只字“未提房地产税与不动产登记细则”，对房地产的提法，出现了过去二年难有的暖意。相同，中国政府又重回到2009年的楼市调控基调。《报告》指出：“稳定住房消费。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”一方面延续去行政化、坚持市场化的格局。另一方面通过过去一年的实践，政府认识到对改善性需求的支持也是保持房地产市场稳定的重要抓手。
二套房信贷调整会在短期落实，这将对市场短期有重大推动。与2014年表述有着明显区别，不仅未见“调控”、“抑制”、“控制”提法，更是明确“支持”、“促进”的积极态度，释放出中央振兴、扶持房地产行业的决心，更加释放鼓励买房的信号。说明房地产依然是支柱产业、经济拉动的火车头，2015年中国楼市复苏上升指日可待，房价上涨不可避免。
三、3月15日，总理提到：“房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。”房地产业不会再像已经过去的十几年那样小涨大涨加疯涨地折腾了，中国楼市从2015年进入了稳定发展的新常态。
前两个月主要城市楼市成交率的统计，显示出“长期平稳健康发展”的态势，76个主要城市，其中北京、上海、广州、杭州等大中型城市，均呈现小幅微涨或微跌的走势。在前两个月有元旦和春节两节的影响下，楼市的数据表现，无法反映与能代表全年。三月、四月以至上半年，“平稳”两字在市场中体现。但是，楼市既不会像2012年之前与2013年那样发狂般地疯涨，更不会像有些人总是盼星星盼月亮般的“崩盘”。
四、3月18日，国务院总理主持召开国务院常务会议，明确表示要“做好政策储备和应对预案，加大定向调控力度，及时预调微调，保持经济平稳增长”。会议同时要求做好“税费减免等新举措”。
是房价指标。环比是反映房价走势，同比是说明房价形势。按环比变化看，上半年房价将出现回暖拐点，70城房价环比将止跌。从2014年12月开始，一线城市的房价，总体来看已经止跌，其中深圳明显开始上涨。这正是每轮房地产周期中的特有现象：一线城市率先反弹，其后二线跟进。不过，对于住宅库存压力较大的多数三四线和少数二线城市，虽然2015年市场应比2014年略强，但不宜对房价抱太多期待。
总体看，预计70城房价环比将于二季度止跌。
统计局2015年3月18日公布的“2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，楼市延续2014年5月以来整体下跌态势，70个大中城市同比整体跌幅高达6%。而与1月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有66个。从数据表面来看，新建商品住宅价格确实全都跌回到一年前。
平均来看，2月70城房价同比下跌6%，创2005年有此指标以来的大跌幅，这是一个滞后指标。2月份，70城中有66城房价环比下跌，也即它们的房价水平低于1月份。但去年9、10月环比下跌的城市数量更多，为69个。平均来看，去年8月70城环比下跌1.2%，其后跌幅连续四个月收窄，而今年1月和2月持平，跌幅为0.5%。
反映房价短期动态的环比跌幅，早已于去年三季度见底，当前已略有好转，但尚未反转，并非楼市进一步降温的表现。按2月70城房价指数看，短期房价呈震荡弱复苏态势，处于见底回暖的调整期内。说明房价总体相对平稳，不代表房价下跌的开始，3月预计收窄。按成交量指标看，楼市“春天”脚步放缓，利好政策的刺激有待市场见效。
一是2月环比跌幅0.5%，相比2015年1月份总体不变。二是2月同比跌幅达6.0%，连续六个月同比下跌的现象，且跌幅在扩大，相比1月份增加0.7%。三是2月环比下降的城市增加了2个，持平的同时增加2个。四是2月同比下降的城市与1月相同，上涨的城市为0。五是70城市成交量环比下降差不多10万套。2月70城房价总体延续去年下降态势，低迷时间逐渐减短，处于弱复苏转回暖态势。
预计今年上半年环比房价止跌反弹，正式进入上涨通道，结束负增长调整期。2月70城房价环同比价格降幅扩大，主要原因有六个方面。一是环比受春节淡季因素影响。二是去年同比基数高。三是房贷新政落实需时间。四是房企促销不给力。五是库存高，去化缓慢。六是改善需求受抑制。
二是商品房成交均价保持同比微增态势。1-2月份，商品房成交均价同比增长0.6%，而2014年全年为同比增长1.4%。其中住宅成交均价增长1.3%，办公楼成交均价下降11.3%，商业营业用房成交均价下降6.8%。今年前两个月，除了住宅价格增幅处于正增长区间外，办公楼和商业营业用房价格同比均有所下滑。从价格增幅走势看，住宅整体较为平稳，延续了去年全年微幅上升的态势。
预计今年上半年，随着去年同期基数的逐步回落，住宅价格仍将呈现小幅上升态势。从月度累计情况看，今年前两个月房地产开发企业到位资金同比增幅小幅上升，止住了去年以来整体回落的态势。显示出近期房企资金压力较大的情况有所缓解，虽然近期央行连续出台降准和降息等金融政策，一定程度上降低了企业的融资成本，但由于商业银行考虑到风险因素，整体放贷意愿并不会明显提升，因此房企资金压力短期内仍不会趋于好转。预计今年，随着金融政策的进一步宽松、楼市的逐步复苏，房企资金同比增幅将平稳上行。
后是鼓励改善需求的刺激政策。房地产政策“暖风”吹得越来越密集，2015年房地产政策还将加码放松。2014年经历了三轮放松，轮二三线城市的限购取消。第二轮是十多个省政府出政策救市。第三轮是9月30日“央四条”放松房贷，11月至今还有一次降准、两次降息，在货币信贷方面助推购房需求。第四轮则是为了更好的落实“稳定住房消费、支持居民自住和改善性住房需求、增加货币补贴、存量房转为公租房和安置房”等内容政策，国务院有关部委（如住建部、央行、银监会、财政部、国税总局）出台少量政策，比如首套房认定标准的变化、一、二套房贷首付与利率下调、降低交易税、调整限购等。而地方政府必然继续救市。
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