[摘要] 中国楼市经过大约2年时间调整周期运行，处于见底回暖、复苏上升的过渡阶段，今年上半年有望结束调整期，进入上行通道。
市经过大约2年时间调整周期运行，处于见底回暖、复苏上升的过渡阶段，今年上半年有望结束调整期，进入上行通道。
与过去三轮调整期不同的是，这轮调整周的时间长与增速下降幅度大，这就是所谓的楼市周期形态，有四个方面原因：一是过去调控“托市”，去年是没调控。二是经济增速自2012年开始下降，经济与房市的增速同下行。三是经济结构调整与高杠杆一块遇上了。四是个人住房贷款收紧。
中国宏观经济、房地产形势比市场预期更糟糕，否则总理不必三天两次频繁给市场吃“定心丸”，稳定市场预期。
宏观经济方面，除了出口增速大幅反弹外，2月主要经济数据均出现下滑，投资、消费、工业增加值等均表现一片低迷，并创下数年新低。二是房地产市场方面，前2月商品房销售额、销售面积分别为5972亿元、8764万平方米,分别同比下降15.8%和16.3%,增速较12月的＋2.9%、-4.1%大幅下降,表现略好于2011年,为历史第三高位。
中国经济增速进一步放缓的预期正在逐渐变为现实，即便是额外刺激措施将逐渐出台，房地产亦如此。
房地产未来依然是黄金时代，不是进入白银时代。只要经济是正增长与新型城镇化率未走完80%及人均城市居住面积未达小康水平，房地产肯定是持续增长。
另外是房地产所贡献的经济增长点短期无法取代、房地产收入超过任何一个产业收入，是产业之中涉及关联性产业长的行业。房地产业不是萎缩、死亡的过程，而是一个行业内部的转换过程，比如一手房向二手房转换。由于中国房地产的发展和城镇化、城市化、工业化、人口变化的进程紧密相关，当下中国大部分的城市一二手仍然处于1:1的水平。未来二十年之后看，二手房是中国房地产市场主流产品的大趋势。
照过去十年房地产投资额同比看，2014年房地产开发投资增幅大幅回落至历史低值，但并非是坏事，重要是为房地产行业进行结构调整提供了可能性，从而使房地产行业供求得到平衡，实现稳定发展，避免供应过剩的局面。今年房地产开发投资增速会降到5%—8%之间。而今年前2月，商品房销售面积及销售额在短暂的回温后又出现一轮下滑，很大程度上是由于传统春节与新政落实缓慢的影响。从三月份上半月的数据看，大部分主要核心城市已经出现了回升，其中北京回暖更为明显。
房地产大的错误就是调控，大的泡沫还是调控，大的房价推手依然是调控。一是过去长达十年的中央政府房地产宏观调控已经证明了失败，未实施调控前，房价未大幅度上涨，低于收入幅度。二是调控之后，房地产市场泡沫越来越严重，只要政府减少人为行政调控，房地产市场泡沫就会越来越少。三是调控越来越多，房价越来越疯涨。四是立法法告诉你，限购是不合法的，房产税是违法的，是违宪的。
“限行”“限购”不再任性。
地方政府出台车辆限行、住房限购等制度，比如深圳市在去年底突然发布通告对机动车限购。政府维护公益采取一些措施可以理解，但有没有想过自己是不是有这样任性的权力？草案新增明确规定：没有法律、行政法规、地方性法规依据，地方政府规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范。没有法律或者国务院的行政法规、决定、命令依据，部门规章不得设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范，不得增加本部门的权力、减少本部门的法定职责。
地方实施的限行限购措施，基本上可视为规章性文件。很多法律赋予的公民权利被规章和规范性文件限制、蚕食。限购、限行等限制公民权利的规范性文件，表面看起来有依据，但从法律上讲，对于限行、限购，无论是规章还是规范性文件都是没有这个权力的，实际上违反了“职权法定”原则。2015年十二届人大三次会议的重要议程中，立法法修正案草案(以下简称“三审稿”)提请大会审议。三审稿予以明确，规定“税种的开征、停征和税收征收管理的基本制度”只能由法律规定，这是立法法颁布15年来的首次修改。
是“税收法定”原则被明确。
2014年底至今年初，成品油消费税连续多次上涨。2011年高人民法院出台婚姻法司法解释，涉及夫妻房产分割，一些地方还要加征“夫妻房产加名税”……类似的任性加税不胜枚举，让我们口袋里的钱不经意地被“掏走”。征税为何如此随意？
立法法修正案草案将“税收”的专属立法权单列，并规定“税种的开征、停征和税收征收管理的基本制度”只能制定法律，即“税收法定”。“税收法定”是法治国家的基本原则，是指税收只能由人大及其常委会制定的法律规定，行政法规、地方性法规和规章均不得新设或改变税种开征、停征和税收征收管理等基本制度。但目前我国大多数的税不是由法律，而是由法规规定的，有些重要税收事项甚至是由规章规定的。
这次修改立法法，就是试图解决这一问题。今年的两会上明确，总的目标是要在2020年之前，全面落实税收法定原则。我国现行的18种税中，只有个人所得税、企业所得税和车船税等3种税是由人大及其常委会制定法律开征，其他15种税都是国务院制定暂行条例开征的。今后立法法明确“税收法定”原则，意味着政府收什么税，向谁收，收多少，怎么收，要通过人大来立法决定。如果这次会议上，立法法修正案草案审议通过，凡是开征新税，都要通过人大及其常委会制定法律。
人口结构的变化导致房地产产品消化结构的变化已经加深。其中25—40岁这一人群的快速下滑会影响到房地产市场的结构。这与两会上总理提出“鼓励改善型需求”不谋而合。过去刚性需求是位，但是现在，刚性需求包括改善型需求，中央提出稳定住房消费主要体现在鼓励改善性住房消费。基于上述的考虑，政策已经出现调整，比如首套房认定标准发生改变，接下来还会有更多的政策与支持改善型需求挂钩，做出相应调整。
2015年中国房地产市场主要集中表现以下六个特点：市场指标增速下降、区域分化严重加剧、楼市刺激政策持续、平均价格平稳过渡、拉长库存消化周期、住房新增刚需逐萎缩。目前摆在总理与地方政府面前的楼市困难有六条，一是天量库存。二是区域分化严重。三是房企资金承压。四是购房门槛高。五是房地产金融风险。六是住房需求断层。
总理工作报告中的提示，2015年房地产市场发展前景有利的因素，主要有六个。一是货币政策宽松。降息降准还没有完全到位。今年政府仍然会运用货币政策稳定经济增长，后期还会有数次降息或降准。二是稳定住房消费。三是低利率提高住房支付能力。四是新增供应量减弱。
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