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上海：上海诞生天价“地王”新鸿基217.7亿夺标
昨日（9月5日）上午，备受瞩目的上海首宗百亿级地块出让结果出炉，香港新鸿基旗下企业以217.7亿元夺得徐家汇中心项目地块，楼面价37264元/平方米，溢价率24%，上海总价地王由此诞生，放眼在，该总价也仅低于广州亚运城地块。
接受《每日经济新闻》记者采访的业内人士普遍认为，徐家汇中心项目地块的出让，将改变上海CBD商圈的现有格局。
未来开发资金至少还需300亿
出让文件显示，徐家汇中心项目地块坐落于徐家汇街道57、150、151街坊，东至天平路，南至虹桥路，西至广元西路，北至广元路、广元西路，出让面积99188.8平方米，容积率2.1~7.48，为商办、餐饮旅馆业用地。
地块建筑面积为58.4万平方米，另外，该项目还有12万平方米的地下商业。
记者采访了解到，业内对于新鸿基217.7亿元拿下该地块表示看好。
汉宇地产市场研究部总监付伟表示，该地块位于上海目前最成熟的CBD商业中心，可以说是上海市中心稀缺性的成片地块，217亿元，虽然总投入大，但也物有所值。此外，徐家汇地块还有体量庞大的地下空间可供开发，并且属于轨交上盖，地下建筑面积至少在20万平方米以上，其中经营性面积将超过12万平方米，而地下建筑面积一般不计入地价。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，徐家汇地块尽管有24.21%的溢价，但其楼面价只有37264元/平方米，就周边市场而言不算高，其未来空间和价值可以预见。
但张宏伟同时指出，尽管徐家汇中心地块在稀缺性、地理位置上占了很多优势，但开发这样一块土地所需的资金极其庞大，对开发商的后续开发能力是很大的考验。
出让文件显示，除了20%的定金，徐家汇中心地块需在签订出让合同后365天内分二期付清全部出让价款余额，其中期为出让价款的30%，在签订出让合同后的10个工作日内支付；第二期为出让价款的50%，在签订出让合同后365天内付清。受让人在支付第二期出让价款余额时，应当按照支付期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。
业内人士分析认为，新鸿基至少要有300亿元的资金方可支持这个项目在未来3~5年内开发完毕，后续还有运营期间的市场培育期各项成本费用，这极大地考验开发商的开发、中长期持有该项目的资金能力。
记者就上述问题致函新鸿基，但至截稿尚未收到回复。
张宏伟表示，对于企业来讲，如果后续没有充裕的现金或融资渠道支持项目发展，有可能会导致开发周期拉长，开发建设进度受阻。
主导CBD商圈格局
从时间看，此次徐家汇中心地块的开竣工时间相当紧凑。出让文件显示，徐家汇中心的开工时间为“交地后12个月内”；竣工时间为“动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工”。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，虽然开工时间比较紧张，但84个月的竣工周期还是比较宽的。由于徐家汇地块非常受瞩目，市场争议比较大，因此开发商囤地的可能性不大。此外，徐家汇中心作为总价“地王”，在开发过程中更具有主导性，不需要等周边配套项目建设起来作为支撑，项目开发的节奏完全可以交给开发商来决定，相反周边其他项目可能会因为徐家汇中心而控制进度。
不仅是地块周边，业内普遍认为徐家汇中心的出让将改变上海CBD商圈的现有格局。
在陆家嘴、南京路、淮海路、人民广场、徐家汇、虹桥等六大传统CBD中，以规模和档次计，徐家汇目前处于中间水平。付伟认为，新鸿基作为的商业地产运营商，具备丰富的高端商业、甲级写字楼、星级酒店开发运营经验，预计将吸引不少世界500强企业和零售品牌入驻徐家汇，周边办公、商业、住宅均会受益，届时徐家汇商圈有望晋升上海最商圈行列，与淮海路、南京西路、陆家嘴比肩。
根据土地出让公告，徐家汇中心地块由相邻的4幅地组成，其中的一幅计划建设总高370米的浦西高楼。根据土地用途，整个地块的功能定位预计至少将涵盖超甲级写字楼、星级酒店、高端零售、地下商业等。地上、地下总建筑面积预计将超过80万平方米，这几乎等于徐家汇核心区域商用面积将扩容一倍。整个项目预计将在5~8年内建成，预计开发商将以持有经营为主或部分整售。
前车之鉴：南京下关“地王”闲置3年求合作
有人在抢“地王”，有人却怕曾经耗巨资拿下的“地王”砸在手里。
9月3日，中国冶金科工股份有限公司在其集团官网发布公告称，中冶置业集团有限公司（以下简称中冶置业）控股的南京临江老城改造建设投资有限公司于2010年9月19日，通过竞拍取得南京市下关区滨江江边路以西1号地块和3号地块，由于整体开发体量较大，项目开发周期较长，为保证项目投资，现中冶置业将优先集中力量推进3号地块的开发，并在1号地块开发中寻求引入战略合作伙伴。
下关滨江1号、3号地块曾是土地市场的明星。公开资料显示，2010年9月19日，中冶置业控股的南京临江老城改造建设投资有限公司，通过竞拍取得南京市下关区滨江江边路以西1号地块和3号地块土地使用权，共耗资200.34亿元，成为南京土地出让史上总价的两幅地块。2012年11月30日，南京国土局公开拍卖下关2号地块，在没有竞争对手的情况之下，南京临江老城改造建设投资有限公司以底价56.2亿元拿下该地块。56.2亿元的总价也使该地块成为当年总价“地王”。
然而今年7月，南京市国土资源局发表公告称，对下关滨江2号地实施终止出让程序，意味着该地块正式被政府收回。而在短短2个月后，滨江地块再度生变，这一次是下关滨江1号地。
对于此次中冶宣布为1号地块寻求战略合作伙伴，房地产行业专家陈晟对《每日经济新闻》记者说，“1号和3号地块两幅地块拿地资金就达200亿元，后续开发需要大约400亿元的巨额资金，目前来看仅靠中冶一家开发比较难以支撑。”
虽然中冶置业表示，优先集中力量发展下关滨江3号地块，但9月5日，记者来到这一地块后发现，1号地块拆迁工作已经接近尾声，3号地块仍在拆迁中。
“现在拆迁工作还有很多没有结束，从拿地之初到现在已经过去3年了，想要尽快开工根本不可能。”一位知情人士对《每日经济新闻》记者说。
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