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房贷利息抵个税或助去库存 2016房价走势如何

房天下整理  2015-12-05 18:04

[摘要] “无论是从供求关系、货币政策还是市场预期来看,房价上涨仍是一种难以动摇的市场特征,涨幅的大小也会和市场周期波动相关联。总体来看,2016年房价仍会持续上涨。”严跃进认为。

“住房按揭贷款利息支出抵扣税款这一政策设计实际上并不是新政,税费抵扣的方针早在今年财税部门推进个税改革的工作中就已经有所提及,目前随着个税改革方案成型,对于改革中的具体内容和方向也难免反复探讨。”上述接近财政部税政司的知情人士称。

所谓房贷利息抵税,一般而言,是指在计征个人所得税时,将房贷产生的利息作为税前减除项扣除,对扣除后的收入部分课以个人所得税。

而这一计税政策早在今年上半年就曾被提出。5月8日,国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》,提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案。“个税改革的方向是将纳税人家庭负担计入抵扣因素,未来征收个人所得税或可与按揭贷款相抵扣。”财政部部长楼继伟曾公开表示。

“实际上,财税部门在推进税制改革的过程中,框定了不同税制的各种改革办法,房贷利息抵税只是涉及个税改革中计税算法的一个小项,符合建立分类与综合结合计征的个税改革方向。”上述接近财政部税政司的知情人士对记者称。

按照中央对个税改革的推进要求,“税收公平”是改革的基本方向,而个税分类与综合计征相结合意味着,未来在对部分所得项目实行综合计税的同时,将纳税人家庭负担,如赡养人口、按揭贷款等情况计入抵扣因素,进一步体现税收公平。

“不过,从某种意义上来说,在什么样的时间节点推进什么税种进行改革,这与中央部门的经济政策密切相关,这是中央利用政策调控的一种方式。”国务院发展研究中心一位负责人告诉本报记者,而包括“房贷利息抵税”在内的个税改革确实“被提前推进了”。

早在2014年6月底中央政治局发布的《深化财税体制改革总体方案》中,个税改革虽是税制改革中的一项重要内容,但个税改革排在需要改革的六个税种里后一位。目前来看,个税改革已 越消费税、资源税、环保税和房地产税,成为税制改革中快提交方案的税种。

“房地产‘营改增’之后,企业的税务轻重主要取决于进项抵扣计税的项目;但就目前的计税方式来看,‘营改增’之后大多数房地产企业的税负是上升的。”北京大学财经税法研究中心主任刘剑文曾对记者表示。

一把双刃剑

无疑,与房地产“营改增”相比,住房按揭利息支出抵扣税款对于房地产行业而言是个利好消息。

“今年以来,鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量,更是由于楼市正面临艰巨的去库存阶段,这既关系到启动需求,又关系到化解风险。为了千方百计实现去库存目标,出台减税政策是必然。”中原地产首席分析师张大伟表示。

根据张大伟的测算,按照目前北京正常的收入水平和房贷情况,个人扣除五险一金的家庭收入在2万元左右,如果购买一套房贷在150-200万元左右的商品房,月供在1万元左右。按照基准利率,如果贷款100万元,每个月的月供在6700元左右,其中约2400元是利息。据此计算,在目前剔除个税后的纯收入只有6880元,而个税改革后,收入将可以达到9255元。

据业内人士估算,对于普通中低收入者而言若房贷利息可抵扣个税,则可以节省15%-45%房贷利息,从而降低购房资金成本,激活购房投资需求。

“目前,中高端房产购房客群多为中产阶层及财富阶层,其收入较高,因此缴纳的个税也更高,如果年薪达到百万级,个税将占到收入的25%。将房贷利息纳入个税扣除范围后,意味着每月实得收入的大幅增加,支付能力也因此得以加强。因此,该项政策如果得以落实,将更有效地起到拉动改善型需求、促进住房消费的作用。”亚豪机构市场总监郭毅称。

不过,也有业内人士对这一政策表示担忧。

“从去库存的角度来讲,房贷利息抵扣个税政策确实是一项利好。但这一政策也可以看成是一把双刃剑,与此前的购房退税不同,这一政策一经出台就将成为国家的基本税制不能再轻易被取消,当楼市去库存结束后,房价若再次大涨显然也不是中央愿意看到的结果。”房地产分析人士冯国亮称。

何况,这一政策对于收入没那么高、库存又非常严重的二三线城市,几乎不会产生正面作用。同时,对于地方政府而言,执行房贷利息抵扣个税也显得动力不足。

“一方面,个税由地方税务局征收,一旦实行抵扣,必然会减少地方税收收入;另一方面,实行税前抵扣的政策需要增加地方税务系统的征管成本与难度,这也令地方政府望而生畏。”陈剑波称。

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