[摘要] 7月份全国商品房销售面积同比继续增长，达18.9%；1-7月份，全国商品房均价同比上涨6.9%，比上半年扩大1.0个百分点。由此是否可以判断楼市开始全面回升呢？笔者认为，对此应保持谨慎乐观。因为需求驱动下的房价反弹已现疲态，销售增长动能在减弱，销售回升的利好无法延伸到新开工和拿地环节。
此外，重点城市房贷政策收紧，改善型需求或下降。融360新数据显示，进入8月份后，深圳、上海、广州房贷均有明显收紧趋势。在深圳，占房贷份额超过60%的四大国有银行，已将首套房贷首付提至四成，利率上浮5%-10%，二套房贷利率均上浮10%以上，很多中小银行停止房贷；在上海，提供房贷的27家银行中，已经有9家将二套房贷首付提至七成，利率普遍上浮10%；在广州，7月中旬后，各家银行将二套房贷首付全部调至七成，现阶段依然维持这一水平，同时房贷利率也有上浮趋势。
需求集中的重点城市销售回落，可能将拖累未来几个月销售规模增长。更为重要的是，即便销售回升，但利好也无法延伸到新开工和拿地回暖。1-7月份，房屋新开工面积同比下降16.8%，连续17个月同比下降，降幅较1-6月扩大1.0个百分点；中指院数据显示，7月，300城市土地出让面积环比下滑21%、同比下滑34%，延续了上半年持续回落的态势。而在2009年、2012年楼市回升周期中，土地市场在商品房销售市场回暖半年后也迅速反弹。
新开工和拿地不景气，或意味着开发企业对未来较为悲观，减杠杆趋势明显。今年以来产业资本退出房地产的案例不断增多，龙头房企向多元化经营（如万达、恒大、绿地等）转型。另外，即便大力度扶持，经济重镇和二线城市密集的东北，今年以来楼市供应过剩、房价下跌的局面仍难以改观，背后原因是产业落后且升级缓慢、居民收入水平低、人口老龄化且大量流失（每年流失在200万左右），这些内在问题对楼市的冲击是中长期的，在很多中西部省份均存在，这或是新开工和企业拿地持续“冷冻”的重要原因。
另外，新开工和拿地不景气，或意味着库存压力远超预期。待售库存在5-6月连续两个月小幅减少后，7月份又开始增加了。7月末，商品房待售面积66259万平方米，比6月末增加521万平方米，住宅待售面积增加221万平方米。如果将在建未售和已批未建这两块“被忽略”的库存计算在内，楼市库存去化压力可能非常大，供应过剩或将是中期内的常态。
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