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控地价+控房价 “维稳”信号强烈

新华日报   2016-05-29 09:11

[摘要] 27日中午,南京市通过市委宣传部网上信息发布平台“南京发布”宣布土地限价政策,成为继苏州后全国第二个实行土地限价的城市。在此之前,南京已出台控房价举措,给房价2万以下、2-3万、3万以上楼盘分别设定了12%、10%和8%的年化涨幅。

27日中午,南京市通过市委宣传部网上信息发布平台“南京发布”宣布土地限价政策,成为继苏州后第二个实行土地限价的城市。在此之前,南京已出台控房价举措,给房价2万以下、2-3万、3万以上楼盘分别设定了12%、10%和8%的年化涨幅。

控地价叠加控房价,南京楼市风向将如何变化?

【新闻事实】

据“南京发布”称,南京市政府有关部门表示,南京将采取有力措施,严格落实控地价、控房价“双控”要求,促进房地产市场平稳健康发展。目前南京房地产市场总体平稳,同时也存在部分地块高溢价成交、局部地区房价阶段性较快上涨等问题,将密切关注热点地区地价和房价走势。

南京所采取的“有力措施”与苏州如出一辙,即都在房地产市场源头“土地”的价格上做文章,具体阐述是:实行土地出让高限价办法,在热点区域的住宅用地出让时,由市政府设定地块的土地出让高限价,对竞买人报价超过高限价的,终止土地出让,竞价结果无效。

与此同时,南京还将严格落实控房价准许成本,物价主管部门在受理开发企业商品住房价格申报指导时,对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金,不计入其房价的准许成本,不作为申报价格的组成部分。“市相关部门负责人也呼吁大家理性看待房地产市场、理性消费、理性投资。”信息发布以这样一 句话作结。 对于南京上述政策的具体落地时间,该市国土局相关负责人昨日称,落地时间以土地出让公告为准,将综合施策,因地施策。

5月18日,苏州市政府紧急出台“土地限价令”,对部分拍卖地块设定高限价,一旦超过限价,就终止出让,意味着地块流标。5月23日至24 日,苏州分两场拍卖10幅限价地块,头一天拍卖的两幅限价地迅即冲破限价“红线”,导致流拍。当时“场外观战”的南京国土相关部门负责人曾表态,如果土拍 市场上频繁出现超过高限价流拍的土地,很可能会造成市场上土地供应量的减少,“既然苏州试验不成功,那么南京就应该不会考虑跟进该政策。”然而,次日苏 州土拍行情逆转,8幅限价地块终均低于“高限价”成功出让。

【观点碰撞】

“当前南京房价节节高攀,不利于真正的刚需和改善消费,不利于外来人才的吸引,不利于产业的创新和升级,年轻人已被高房价‘绑架’。”中国房地 产协会副会长胡志刚认为,苏州、南京先后出台土地限价政策,释放信号:尽管地方政府想要GDP,但当高房价已影响民生时,政府必须有所作为。

“地价已占房价成本的三分之一甚至更高,从地价入手有利于平抑房价。”胡志刚表示,平抑地价这一“风向标”出来后,虽然市场并不会从波峰迅即跌 落至波谷,但大幅加价抢地的不理性行为应会有所收敛,此前拍下的高价地面临尴尬局面。“这几轮调控中,今天是‘地王’明天是‘烫手山芋’的情况并不鲜见, 南京仙林一幅地王,拍出后不久遇上市场低潮期,迟迟开发不了,每天的财务成本都相当于一辆‘奥迪车’。房企为自己当初拿地的疯狂买单。”

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为,溢价45%以上竞价资金不计入房价审核成本,实际上是从降低未来的核价预期,来抑制房企拍地时的出价,“逻辑很简单,现在地价出得高,今后核价上不去,利润被压缩,甚至没利润”。

“地价高企,既伤害老百姓也影响开发商。在项目开发中,建安成本、融资成本属于刚性成本,两大成本居高不下,怎么降房价呢?所以楼市政策只限房 价不限地价是没道理的。”江苏香溢置业副总经理张良说。“但具体实施细则才是重要的。万一有特别想拿地的开发商,一下子叫到高限价,地块就流拍了。”

在南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华看来,限地价存在很多不确定性。“事实上,成本与市场定价并不存在必然联系。从直观来看,这一政策 可以减少地王出现。但是一边说“超过高限价终止出让”,一边是“超过45%的溢价不计入成本”,“限”与“溢”存在一定矛盾。关键看后期详细政策的出台 和落实。

蓝风机构副总经理翁忠平则直截了当地表示,新政调控对南京楼市没有实质性影响。因为就算超过45%的溢价不计入成本,但开发商还是会隐性算作成本。

苏州、南京相继出台土地限价政策让业内目光聚焦。而目前业内大多还是认为此举“治标不治本”。

【新闻背景】

今年前5个月,南京土地拍卖收入总额达627.71亿元,创下近7年来同期新高。河西、江北两个地方政府着力打造的区域,更是上演房企疯狂夺地 的戏码,5月13日,葛洲拿下河西南一幅地块,地价高达45213元/平方米,“面粉”赛“面包”,同日,世茂地产以88亿元拿下河西一幅地块,两幅地 块分别成为南京“单价地王”和“总价地王”。 地价与房价互推,南京房价自去年3月起已连涨14个月。

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