[摘要] 近，二手房“营改增”或将增加购房负担成为部分二手房中介炒作的噱头，也让不少购房者人心惶惶。那么“营业税改征 税”到底是不是真的会增加买房税负呢？
主持人：听众朋友们，大家好，这里是《房产时间》，我是主持人柏禹。正通过924欢乐调频为大家买房置业、家庭装修提供 时的直播服务。 时段我们首先邀请各路记者，爆料楼盘进展。近，二手房“营改增”或将增加购房负担成为部分二手房中介炒作的噱头，也让不少购房者人心惶惶。那么“营业税改征 税”到底是不是真的会增加买房税负呢？今天我们邀请到来自房天下的记者雷颖，一起聊一聊，“营改增”对二手房交易市场的影响。雷颖你好。
记者：你好，主持人。近关于二手房 税的传闻确实不少，而且已经引发包括秦皇岛在内二手房市场整体交易热度上升的现象！之前大家有一直有个担忧，就是营改增后税负增加了，甚至业内猜测营改增后税率可能是11%。那么事实是否如此呢？
就在27日下午，二手房交易营改增政策终于落定。根据财政部和国家税务总局发布的通知，今年5月1日“营改增”全面试点之后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳 税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征 税。
主持人： 税5%的税率与之前营业税5.6%的税率相差不大，到底“营改增”后，我们买房的税负是减少还是增加呢？
记者：嗯，这也是政策出台后，大家为关注的话题。营改增之前，我国二手房转让需缴纳5.6%的营业税。根据新规， 税替代营业税后，个人购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳 税；个人将购买两年以上（含2年）的住房对外销售的，免征 税。而且即便税率相同，由于 税计算方法不同，计税依据需转化为不含税价。
也就是说 税计税方法并非此前传言的（售出价-买进价）×5%。财政部发出的通知显示，二手房交易的应扣缴税额=购买方支付的价款÷（1+税率）×税率。
给大家举个例子：现在要出售购买两年内房屋，如果销售额总价100万元，本来需缴纳营业税是100*5.6%=5.6万元。现在按 税算，把100万元视作含税销售额，那么不含税销售额就是：100÷（1+0.05）=95.24万元，再计算 税：95.24*5%=4.76万元，相比新政前的5.6万元营业税，新政后将少缴纳0.84万元税费。
由于受到计算差别的影响，在这里提醒大家，在买房时要注意标价时是否是价税分离，也就是说上述100万的房子是含税价格还是不含税价格，这会牵涉到纳税的问题。
主持人：目前营改增在北上广深四大城市开始实行，其他城市也将在5月1日全面落地，新政落地会给房地产交易市场造成怎样的影响呢？
记者：对于房地产纳入营改增试点，二手房交易会否受影响一直是关注焦点。业内 也表示：从整体影响来讲，新政从一定程度上将有利于那些库存量较大、去化艰难、利润相对较薄的三四线城市开发商降低税负，从而给这些开发商提供更大的 空间，有利于三四线城市去库存。从单个角度来讲，尤其是针对秦皇岛这类小城市，购房的普通住房，持有2年后进行销售，如果相应的 部分可以归房东 ，其实是鼓励改善型购房需求的积极释放。
主持人：可以说新政落地将对楼市起到积极的促进作用。那么在税负减少的情况下，房价会不会因此发生波动呢？
很多人还想知道，“营改增”对于控制房价会有效果吗？其实从理论上讲，如果按照差额来算的话，房价上涨幅度越大， 税的税收就会越高。而涨幅比较小的话， 税的税额就会少一些。从这个角度讲，也许会有一定的抑制作用。但现在的试点方法和过去征收营业税比较类似，因此房价预计不会因为这个改革而产生什么影响。
另外，影响房价上涨的因素很多，包括供求关系、人口流入（出）、收入水平、货币政策等等，单靠改变税收征收办法来抑制房价显然不太现实。
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