[摘要] 简介:文/赵重磊 自2008年石家庄“三年大变样”以来,石家庄上百个城中村掀起了改造大潮,致使房地产开发违规泛滥,“先上车后补票”已成为行业内的潜规则。而这些项目大都是“证件不...
文/赵重磊
自2008年石家庄“三年大变样”以来，石家庄上百个城中村掀起了改造大潮，致使房地产开发违规泛滥，“先上车后补票”已成为行业内的潜规则。而这些项目大都是“证件不全”项目和“无证”项目，项目开发由于资金、证件等问题，往往不能定下开工和交房日期。为了规避责任，大多开发商会选择和购房者签署“内部购房协议”，而这些协议中往往只规定购买方的违约责任，而没有开发商的违约责任。
■遭遇楼市“潜规则”购房者颇显“无奈”
“这个购房协议上怎么没有规定交房时间，能不能在协议上加一条‘交房时间’？”在石家庄桥西区某售楼部，一位购房者向置业顾问提出了这样一个疑问。
置业顾问却一脸还不在乎的表情讲道：“我们所有的购房合同都是这样的，签不签随你，购房协议反正变不了！”这是发生在桥西区某“无证”项目售楼部的一幕，也是常常会出现在其他“证件不全”售楼部的一幕。“遭遇了‘霸王条款’，你也得签字交钱，不签字你就买不了房子。”对于这种“内部购房协议”，购房者李先生这样讲到。“没办法，房子是要买的，但周边的楼盘都是这样，眼看着一套套好房源被订购，你也只能吃个‘哑巴亏’。”
同样，另外一位购房人向记者出示了刚刚签订的购房协议，对于这样的合同他也显得很无奈，“他们给的合同中都已经打印好了,我们不签也得签。”事后，记者将其和官方发布的购房合同对比后发现，原本用于制衡开发商、保证购房人权益的条款，都在开发商合同中被去掉。
尽管购房者不待见，但购房协议的“潜规则”已经明目张胆地浮出水面。在开发商的实际操作中，不在开发商设定的合同上签字就无法成交，这些潜规则都不可避免地存在。“买楼就是要遵循这样的潜规则，因为购房者没有选择。如果不服从这些规则，就不能买到房子。”一位石家庄某本土开发商说。
■内部认筹花样多 开发商合同上规避责任
“认筹×千抵×万！”这是石家庄楼市普遍的促销方式，但记者发现这也是“不靠谱”的优惠。据调查发现，内部认购，甚至变相出售“vip购房卡”，不入伙不能买房……商品房销售的噱头令人眼花缭乱，这都是为开发商销售房屋利益大化作准备。
上周五，记者来到新华区某楼盘，该楼盘上月开盘前就宣称“认筹2千抵2万”。而开盘当天，置业顾问原来讲好的“每平方米9500多元”的房子，瞬间上涨到了万元以上。这一价格和周边在售楼盘相比，已经没有任何价格优势。
而在此之前的内部认购协议中，开发商并没有规定其价格，而只是给予口头上承诺，因此购房者也无法要求维权。据某项目营销总监透露，“对于‘认筹×千抵×万！’优惠，但开发商却不告诉你真实价格，这个优惠就没有任何意义，开发商通常把这种活动当成一种营销手段，而且在内部认筹协议中，也会规避自己的责任。”
“此外，开发商通过认筹活动，也将预测出目标客户数量，甚至根据认筹量来决定开盘价格。”
■内部认购存在高风险 合同签字需谨慎
对于购房内部认购，石家庄市房管局部门表示：“按照规定，未取得商品房预售许可证的项目不得公开发售，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。”
同样，河北新业律师事务所高平律师表示：“在开发商五证不全时，是不具备合法销售资格的。在未取得预售许可证的情况下，所签订的预售合同肯定是无效的。购买这样的房子，一旦发生纠纷，消费者的权益很难得到维护。”根据高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
“尽管购房协议无效，但不能免除开发商的责任，购房者退房时，开发商仍应返还购房者已付房款及利息。”对于如何赔付，高平律师这样补充到。
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