[摘要] 8月,北京商品住宅市场预计将有30个项目入市。入市项目虽多,商品住宅供应仍难以上涨。由于近期入市新项目多为2014年取得土地,其中多包含自住房及配建公租房、限价房,纯商品住宅面积被大幅挤压,直接导致了新增纯商住宅供应的严重不足。
8月，北京商品住宅市场预计将有30个项目入市。入市项目虽多，商品住宅供应仍难以上涨。由于近期入市新项目多为2014年取得土地，其中多包含自住房及配建公租房、限价房，纯商品住宅面积被大幅挤压，直接导致了新增纯商住宅供应的严重不足。
商品住宅市场供应下滑，也刺激了商住类项目的积极入市。8月预计入市项目中，商住项目高达13个。对此,业内观点表示在北京依然限购的背景之下，“不限购”的商住项目，吸引了部分首置型刚需人群及大量投资型需求的关注。
30盘入市
房企加速出货
进入8月份，楼市已进入下半年销售周期的重要节点。据统计，8月北京预计30个项目入市，其中包括首开万科城市之光、首创·禧瑞墅（资料、团购、论坛）、嘉诚中心等13个纯新盘，以及包括领秀翡翠山、五矿万科·如园（资料、团购、论坛）、龙湖长城源著（资料、团购、论坛）等在内的17个老项目后期。
在房山，天恒乐墅（资料、团购、论坛）预计将于8月入市，项目由4栋双拼和21栋叠拼组成，联排约250平方米，叠拼上叠约180平米，下叠约200平米，共计256套。据项目相关负责人董良介绍，目前该项目客群多为房山本地地缘性客户，还包括了海淀、丰台、石景山三个大片区的外溢客户，以及大兴区域西部客户和京西市区客户。
在通州土桥，金隅78墅（资料、团购、论坛）后的产品也将推出，建筑面积240-350平米，价格为900万-1100万/套，预计2015年入住。据该项目负责人郑亮介绍：“项目独立电梯入户，独立院落，超大9米宽客厅，吸引购房人。6月开盘至今已销售60余套房源，去化近5亿元。”
值得注意的是，受到去年房地产市场整体低迷的影响，2015年房企对销售目标的要求并不高，但是从目前的情况来看，仍然有部分房企将在完成年度目标上承压。如绿地今年年初喊出了2800亿元的年度目标，但是上半年完成度仅为28.2%。
对此，中经联盟秘书长陈云峰表示，部分上半年业绩完成度不高的房企，下半年将会承受较大的销售压力。在二三线城市去化效果不佳的情况下，北上广深等一线城市销售业绩则尤为重要。
土地配建 挤压住宅供应
虽然已进入下半年销售周期的重要节点，但八月项目预计入市量仍在30个的关卡徘徊。亚豪机构副总经理高姗认为，这都是“土地惹的祸”。
项目的供应要倚赖于土地的供应，从近期的土地项目周转率来看，今年入市项目多为2014年取得土地。而在2014年成交的52宗宅地当中，有高达31宗包含自住房配建，另外公租房与限价房的配建也占据不少份额，2014年成交的52宗宅地中不含任何配建的仅有4宗。
对此，北京市房协秘书长陈志表示，以自住房为代表的保障房竞建自2013年下半年开始成为土地出让的标配，使得纯商品住宅用地的空间被大幅挤压，大量项目甚至出现自住房及保障房为主、商品房为辅的局面，这也直接导致了新增纯商住宅供应的严重不足。
而进入到2015年之后，这一局面变得愈发严峻，尤其是在近两月的土地成交中，甚至出现多宗全部竞建为自住房或限价房的宅地，由此未来商品住宅市场将面临更加严峻的供应形势。
住宅供需失衡 商住集中放量
据北京市住建委数据显示，截至23日，7月北京纯商品住宅市场（不含保障房与自住房）共实现成交6842套，相比上月同期分别增加26%。亚豪机构总监郭毅预计7月全月纯商住宅成交量将达到8000套，并创下2015年月度成交量新高。
与此同时，7月截至23日北京纯商品住宅市场（不含保障房与自住房）仅新增住宅产品2950套，供需比为1:2.3，市场处于供不应求状态。
市场供需失衡的现象也刺激了商住类项目的积极入市。8月预计入市的30个项目当中，商住项目高达13个。
对此，高姗分析认为，在北京依然限购的背景之下，商住项目“不限购”的优势毋庸置疑，吸引了大量投资型需求的关注。“北京整体房价已上涨到一定程度，六环外都超过2万元/平方米，商住项目的“低价”特性也吸引了部分首置型刚需人群的购买。”她告诉记者。
陈志则表示，由于土地拍卖方式所导致的自住房与豪宅为主导的二元模式下，具备居住功能的商住类项目也将成为市场的有力补充。
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