[摘要] 业内人士观察，上半年莞二手买家仍然以需求较迫切的首置刚需为主，改善换房需求大幅增加，占比高达四成。总体来说，刚需首置独撑大市的格局有所改变，业主的心态大致平稳，议价空间收窄。
市场风向
今年上半年，东莞二手楼市好转，尤其是二季度交投快速升温。受“930”、“330”、降息降准等政策因素的持续影响，加上新货库存回落以及深圳外溢需求增多，促成东莞二手楼市好转。上半年莞二手买家仍然以需求较迫切的首置刚需为主，改善换房需求大幅增加，占比高达四成。总体来说，刚需首置独撑大市的格局有所改变，业主的心态大致平稳，议价空间收窄。
上半年二手楼价稳中略升
据统计，2015年6月，合富标准二手住宅价格指数为68.8点，与2015年5月份持平，同比2014年6月份微涨0.1%，较2008年1月上涨28.8%。总体来说，上半年东莞二手楼价略有上涨。据合富标准指数监测二手网签数据显示，2015年上半年东莞二手住宅网签18186套，281.1万平方米，较2014年下半年增加8.6%，同比2014年上半年上升10.9%。总体来说，上半年东莞二手楼市行情有所好转。
2015年二季度东莞二手交投大幅放量，显示市场明显好转。据合富标准指数监测二手网签数据显示，2015年二季度东莞二手住宅网签11067套，近两年来季度成交首超万套，较2015年一季度的增幅高达55.5%，同比2014年二季度大幅上升28.7%。对于新货相对不多的主城区，二手交投升幅较大，约为一成五左右。相对而言，镇区则有升有跌，升幅较大的镇区主要集中两类：一是需求集中、经济较发达的镇区，如虎门镇、樟木头;二是临近深圳的镇区，如塘厦、凤岗镇、长安。
改善换房客明显增多
数据显示，上半年东莞改善换房的二手买家占比为36.7%，较2014年的15%左右明显增加，其中今年二季度的换房客占比高达四成，为历年高。业内人士认为，主要是受“930房贷新政”以及“330新政”的影响，二套房贷利率和首付下调，换房客入市意愿增加。据悉，换房客大多青睐东城、南城等市区优质、成熟大盘，以及部分为学位房改善需求，如景湖春晓、景湖时代城、未来世界花园等。
优质物业价格仍会涨
由于整体房地产环境向好，上半年东莞二手楼市好转，尤其是二季度交投迅速回升。买家看楼、入市的积极性增加，大多追捧价格不高的“笋盘”。
龙斌预计，下半年东莞二手交投仍会保持月均3000套以上的良好水平，一方面，政策利好持续，市场交投氛围升温;另一方面，一手新货的库存压力缓解，新盘促销走货力度相应也会有所减弱。
他认为，由于整体大市好转，加上市区新货相对不足，东城、南城等市区优质物业的价格或会继续略有上涨。相对而言，镇区新货较多，二手房的价格基本以持稳为主。
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