[摘要] 要签订商品房预售合同，这本是用来维护购房者合法权益的法律文件，却产生了新的问题。当发现合同中出现大量不合理的条款时，购房者该怎么办？
主持人：欢迎收看本期《地产法学院》。在前两期的节目中，我们介绍了商品房质量纠纷。同样，在购房时，购房者需要签订商品房预售合同，这本是用来维护购房者合法权益的法律文件，却产生了新的问题。当发现合同中出现大量不合理的条款时，购房者该怎么办？今天我们演播室请到了两位律师，共同探讨这个问题。
我们想知道，商品房买卖合同中，会有哪些霸王条款出现呢？
廖建勋（广东省房地产研究会研究员、律师）：应该说商品房的质量问题和霸王条款是广大购房者反映激烈的两个问题。所不同的是，前者是看得见摸得着的，后者则是看不见摸不着的，很多购房者在遭遇霸王条款之后，还不一定知道。
开发商在商品房的预购合同和预售合同等合同文本中，往往会设置一些限制消费者权利，和减免减轻自身责任的条款，我们把这些条款统称为霸王条款。
主持人：业主李小姐在购房时，同样遭遇了霸王条款，她拒绝在合同上签字。在经历了长达数月的维权后，李小姐终于讨回了说法。
（当事人采访）李小姐：开始是看了几次以后，去到售楼部，他们告诉我先交3万块订金，合同的话对方说是阳光家缘上的，我知道阳光家缘其实是政府网站，如果是标准性合同，那大家都是一样的，那没太大所谓，就把订金交了。过了大概一个星期，我把五十万左右的首付也交了。
（旁白）让李小姐不解的是，缴纳三万块订金时，开发商并没有出示任何合同，而是向她提供了一份认购书予以参考，紧接着开发商给出一份缩印本的合同让她进行草签，合同被压缩成了小册子当中的内容难以辨认，在开发商的催促之下，李小姐签了字缴纳了近50万元的首付款，然而就在她准备签正式合同的时候，合同当中的内容让她惊呆了。
李小姐向记者透露了一个细节，开发商在售楼部并没有展示任何合同文本。而在她后来得到的正式合同当中并无写明具体的交房时间，合同中规定不管房子是否达到交付标准都视为收楼，如果违约李小姐需要支付首付款30%的违约金。
在拿到正式合同时，李小姐留了一个心眼，她将合同带回家找律师鉴别合同是否合理合法，在律师的帮助之下，李小姐找到工商部门、房管局进行投诉，一方面也在寻求媒体的帮忙，终于有了一个可以和开发商平等对话的机会。
后在多方的援助下开发商全额退款并赔付了她3万元，但经历这样坎坷的买房过程后李小姐表示，遇到这类问题的业主不止她一个，但能圆满解决的却在少数，她也以自己的经历告诉广大购房者，理因用正确的方式来维护自己的合法权益。
（演播厅）主持人：这种情况不仅仅发生在李小姐身上，近年来，开发商以补充协议，大量取代合同文本的情况屡见不鲜。那除以上案例之外，开发商还有哪些条例是属于霸王条款？
陈亮（广东省房地产研究会研究员、律师）：我们总结了一下，日常生活中商品房合同买卖的霸王条款，大致分为五类。
类是排除买房人的权利。就像本案李小姐在商品房买卖合同中，就存在以下具体的排除买房人权利的情形。比如说合同里，明显提到开发商对于房屋的外立面、屋顶等拥有使用、的权利，这是排除了买房人对房屋公有部分的公有权。又比如合同里约定，如果房屋质量存在问题，那么买房在收楼时不能以质量问题拒绝收楼，实际上是剥夺了买房人对于房屋质量的利益权。
第二类是免除开发商应当承担的责任。合同约定了买房人应该知道在办理相关产权的时候所需要的一切资料，否则造成产权证的责任由买房人承担，显然这是开发商免除了自己的通知义务。
第三类是不当的加重买房人的违约责任，而减轻开发商的违约责任。比如在合同中，对于同样的解除合同的约定，如果是因为开发商责任导致合同解除，仅仅只需向买房人缴纳已付房款1%的违约责任，而如果是因为购房人的责任导致合同解除，那么购房人需要缴纳20%楼款的违约责任。所以这是一个严重的违约责任的不对等。
第四类是明显违反法律规定。比如这份合同规定，房屋的专项维修基金应当向开发商自己设立的账户缴纳，这明显违反了国家关于房屋专项维修基金管理办法的规定。因为国家规定，这项基金是专项基金，应当向政府设立的账户缴纳。
第五类是没有包含在前面四类的霸王条款。比如合同里规定，这份合同是经过双方协商一致，是真实意思的表示。实际上我们认为这是带有欺诈性质的霸王条款。因为一旦买房人签订了这个协议，那么也就是说买房人也同意了这个霸王条款是自己的真实意思表示，对于买房人日后维权将会造成很多不必要的被动。
主持人：很多购房者反映，在签订合同时，开发商以合同附件文本中的条款，大量取代了主合同条款，这种情况普遍存在于双合同和补充协议中，双合同和补充协议中的霸王条款是否具有法律效应呢？
廖建勋：我们看到，广大购房者在签订的合同中一般包括两部分，一部分是由当地房屋主管部门自定的格式文本，充分考虑了买卖双方的利益，也顾及到了公平公正的原则，因此这些内容对消费者是相对合情合理的、有利的。但开发商对于双方没有约定的事宜，往往会通过补充协议的方法进行约定，这些补充协议是开发商单方面设置的格式条款，充分考虑了开发商的利益，所以我们所说的霸王条款往往藏身于附加协议中。
至于霸王条款的法律效力，我们要明白，霸王条款包含两层意思，，它是违法的，具有违法性，第二，它是无效的，具有无效性。所以说，只要我们把这些条款认定为无效条款的话，那么它就是霸王条款。
主持人：我们知道，大部分情况下购房者是不能够更改购房合同的，无奈之下只能被动的选择签字，如果拒绝接受，购房者可以通过哪些法律手段来维护自身的合法权益？
廖建勋：我建议广大购房者可以通过以下三个途径来维护自身的合法权益。
首先，消费者在购买房产的时候，好仔细阅读合同的所有条款，条件允许的话好邀请专业的律师陪同购房，针对开发商合同中的霸王条款及时提出异议，要求修改。
第二，如果开发商对消费者的要求不予理睬，消费者可以将这类霸王条款向工商行政管理部门和房地产管理部门提出申诉、举报，要求相关部门进行调查和处理。
第三，如果消费者非常想买这个房子，但是对于这类霸王条款无法忍受，我建议消费者可以先签订合同，将房子买下来，如果在今后发现这类条款对自身严重不利，可以向法院提出起诉，要求确认这类霸王条款无效，并追究开发商的违约责任。
主持人：为了维护购房者的权益，我国现有哪些法律法规对商品房合同作出了规定？
陈亮：对于合同中霸王条款的法律规定，我们首先有《合同法》第四十条明确规定，如果格式条款中有不合理的免除或减轻自身责任，或不合理的加重对方的责任，或者排除买房人主要权利等条款，那么这些条款是属于无效条款。
《消费者权益保护法》第二十六条也规定，类似于商品房买卖合同等交易合同中，如果还存在以利用优势地位，通过强制交易的方式来签订的条款内容或者交易条件，都是属于无效的霸王条款。
另外我们也看到，新的政府示范文本，也就是2014版的商品房买卖合同的示范文本，已经对2009年的商品房买卖示范文本，作了重大的修改，重要的一条是在新的示范文本二十五条明确规定，如果开发商在合同之外设定的补充条款里，设定了不合理的减轻或者免除开发商的责任，加重买房人的责任，排除买房人主要权利的格式条款的话，那么仍然以主合同为准，这些格式条款是无效的。
主持人：以上就是本期《地产法学院》的全部内容，我们下期见！
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