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两部委出台楼市新政:住房供应偏多市县可暂停供地

新民网  2015-03-28 08:57

[摘要] 昨日,国土资源部、住房城乡建设部对外公布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,文件没有之前传言的“公积金、放贷大幅放松”等重磅消息,但业内人士分析,这一动作的意义远大于具体内容。

国土资源部、住房城乡建设部对外公布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,文件没有之前传言的“公积金、放贷大幅放松”等重磅消息,但业内人士分析,这一动作的意义远大于具体内容。

亮点1

用地规模可调

供应有增有减

新政:有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模。对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

解读:

“住房供过于求的,要适当控制2015年住房开发建设规模、进度,这恰恰难做到。”中原地产首席分析师张大伟认为,住房供过于求的都是依赖土地财政,地方控制出让规模后财政如何运转,需要更多部门的协调。而亚太城市房地产研究院院长谢逸枫则表示,此条是重磅性的政策,目的就是防止供应过剩,去市场上存在的库存,但是容易引起后市反弹,导致供求不平衡,“虽然是老调重弹,却是非常凶猛的政策”。

亮点2

住房套型可改

“两个70%”退出

新政:优化住房供应套型,促进用地结构调整。对在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许对不适应市场需求的住房户型做出调整,支持居民自住和改善性住房需求。

解读:谢逸枫分析认为,在建商品房可调户型,意味着2006年建设部等九部委联合制定“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”政策将调整。

新华社分析认为,很大程度上,这意味着2006年以来的“两个70%”或“90/70”政策的全面退出。城市新审批、新开工住房项目,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积70%以上;廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应量,不得低于居住用地供应总量70%。这被称为“两个70%”或“90/70”政策。随着房地产市场“去行政化”,这一政策在地方层面的调控中已经逐步退出。

平心而论,针对当时房地产市场状态,“90/70”政策对房地产市场状态结构改变起到了不小作用,刚需小户型房源显著增加。当然9年下来,小户型存量攀升、出现积压。随着改善型消费持续增加,限购取消、限贷放宽,适应居民居住条件改善需求,调整“90/70”政策,尽管多少有些马后炮,但也是大势所趋。

亮点3

土地用途可变

支持房企转型

新政:房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,促进其他产业投资。

解读:对于“未开发房地产用地可转型利用”的新提法,昨日现身博鳌(楼盘)亚洲论坛2015年年会的SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示“很吃惊”:“因为建设规划、用地性质涉及到法律问题,操作起来可能会有些困难。10年时间从来没有这提法,过去都是要控制了、打压了、调控了,限制规模了,每次两会之后都会出个国八条、国六条、国四条,这次政府不是特别一样。”谢逸枫分析认为,这一新提法说明国家首次提出支持房企转型。

近来,从养老产业到旅游休闲,中央出台一系列措施促进新兴产业发展。所有这些发展项目,总是要从纸上落到地上。在大多数省市用地指标极为紧张的情况下,土地用途依规改变,可以盘活存量,挤出闲置用地,损有余以补不足。

亮点4

市县可购买商品房

作为公租房

新政:多措并举,统筹保障性安居工程建设。进一步加大住房保障货币化工作力度,市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的,允许其适当调整规划建设条件,优化户型结构,并完善配套用地手续。

解读:业内人士分析认为,当前很多地区存量住宅积压严重,保障方式转变,收购存量房,可以缓和市场库存压力,化解楼市风险,同时也可减轻开发商资金压力。

部委要发布有关房地产重要消息的风声已经在业界传开,大家翘首以盼。昨日,神秘面纱揭开,业内人士笑言,“两部委出台新政这个动作,比出的内容更让人澎湃。”谢逸枫表示,两部委联合出台新政,说明中国楼市政策松绑通道全面开启,无论是地方政府还是相关部委,有望今年4月开始继续出台松绑楼市政策。

——延伸阅读——

去年以来,中国楼市陷入低迷,交易量下降,库存加大,政府因此不断出台维稳措施。3月27日,国土部、住建部联合下发通知,强调要有供、有限,合理安排住房和其用地供应规模;要优化住房供应套型,促进用地结构调整;加大保障性安居工程建设,并加强监督管理。专家预计,在多项政策利好支持下,楼市今年有望温和回升,但三四线城市风险仍不容忽视,整个市场压力不减,去库存仍是主旋律。

一线城市成交回暖

近来,为稳定楼市,各地政府纷纷出手,比如回购商品房、调高公积金贷款额度、发放购房补贴、为房企“减压”等等,再加上降息降准等一系列利好,去年底至今,楼市现出一些回暖迹象。

国家统计局局长马建堂介绍,去年四季度以来,70个大中城市的住宅销售价格降幅收窄,特别是12月份,一线城市的综合环比房价转正;另一方面,四季度,特别是去年的12月份房地产销售,无论是销售面积和销售金额降幅都在收窄,一线城市销量环比增长。

中指研究院的新检测数据显示,近一周重点监测的38个城市成交面积继续环比上涨0.2%。其中,21个城市环比上升,超监测重点城市半数。

统计显示,一线城市楼市成交量环比上涨。据报道,从春节后4周的成交趋势看,广州楼市已从淡季中逐步复苏,呈现出“小阳春”的景象。

压力犹存分化加剧

虽然暖风习习,但房地产业下行的压力依存。中原地产研究部的数据显示,截至今年2月初,67家已经发布2014年年报预告的上市房企,首次出现亏损的达到13家;预减续亏14家,略减3家;36家企业业绩相比2013年出现了下滑。

据统计局的数据,今年一二月份,房地产投资增速、销售、拿地等指标全面下滑。其中,商品房销售面积8764万平方米,同比降16.3%;商品房销售额5972亿元,下降15.8%。

此外,一线城市与三四线城市的分化也在加剧。据中原地产的监测,3月第二周,54个城市成交量呈现复苏迹象,其中一线城市回升为显著,环比增幅达33%,四线城市则依然复苏乏力,环比下滑20%。从不同城市区域看,市场行情分化更为突出。

一线城市房价初步呈现止跌回稳态势,二线城市房价总体仍在下降,但降幅已缓慢收窄,三线城市的房价降幅却在扩大。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟称。

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