[摘要] 2014年房地产市场行情的低迷,直接将负面影响传导到各家企业的经营数据上,哪怕连续高速增长的多家地产航母级企业也无从幸免。
2014年房地产市场行情的低迷,直接将负面影响传导到各家企业的经营数据上,哪怕连续高速增长的多家地产航母级企业也无从幸免。
Wind资讯截至24日的数据显示,A股中已披露年报的57家房地产企业中,绝大部分毛利率和净利率同比下滑。虽然大多数公司的销售毛利率维持在30%~50%的较高水平,但净利率显著下降,超过一半企业净利率在10%以下。
总体而言,小房地产公司赚钱变得更加困难,而大公司则面临成长放缓的现实。
虽然从企业自身发展逻辑来看,大公司的增长都会面临不同阶段的天花板,2014年的大环境只是加速业绩下行的催化剂,但对于每年需要向股东交出成绩单的上市房企而言,可持续性成为眼下不得不认真考量的问题。
行业盈利整体下降
利润曾经高得让其他行业垂涎的房地产,在短短几年时间后,就发展成为半数企业都无法挣钱的行业。
根据Wind资讯24日的数据统计,A股146家地产或涉地产上市公司中,已有57家披露了2014年度报告,其中40家营业收入实现同比正增长,17家同比下降。相对于营业收入,实现利润正增长的企业数量更少,57家公司中,29家净利润同比增长,剩余28家均出现业绩下滑。
利润率下滑也是行业普遍趋势。数据显示,金地集团(9.88, -0.12, -1.20%)、招商地产(26.37, -0.52, -1.93%)、广宇发展(9.74, -0.13, -1.32%)、浦东金桥(24.63, -0.56, -2.22%)、大名城(14.26, -0.46, -3.13%)、中洲控股(16.45, -0.27, -1.61%)、华发股份(14.50, -0.41, -2.75%)等众多上市公司在2014年的毛利率和净利率悉数同比下降,过半房企净利润率下降到10%以下,小部分公司净利率在10%~20%之间的相对高位,还有多家公司净利润率为负值。
在港股已披露去年业绩的多家公司中,也不乏营收及盈利下滑的案例。融创中国23日披露的数据显示,该集团2014年实现收入总额为250.72 亿,较上年同期下降18.7%;而富力地产去年的营业收入316.5亿元也较上年同期下降6%,并且净利润也同比2013年下降17.51%至65.06 亿元。
分析人士评价:房地产企业业绩下滑,大体缘于交付物业面积减少、均价下降,以及融资成本较高蚕食利润等,大房企总收入较高,管理费用、财务费用等对利润的侵蚀不明显,但小公司收入不高的情况下,将直接抹平盈利。
大公司的新问题
尽管大地产公司的规模效应使得各自依然保持了一定的盈利增幅,但是相对于过往业绩,2014年的业绩显得乏善可陈。
碧桂园是年销售排行前五、年销售过1000亿的典型大公司,其披露的2014年度业绩数据显示,该集团总收入约为人民币845.5亿元,同比增 长约34.8%;毛利润为人民币220.6亿元,同比增长16.0%;权益所有人应占利润约为人民币102.3亿元,同比增长约20.1%,其中核心净利 润为人民币92.4亿元,同比增长15.5%。
表面上看,碧桂园依然保持了盈利的持续增长,但毛利和净利润的同比涨幅均低于过去五年的复合增长率。这主要缘于毛利率和净利率的连续两年下降。 数据显示,碧桂园的毛利率从2012年的31.2%下降到2013年的27.7%以及2014年的24.1%,而净利率从2012年前连续三年16%以 上,下降为2013年的13.6%以及2014年的12.1%。
保利地产(9.98, -0.16, -1.58%)曾经是A股市场上增长速度快的一线地产巨头。该公司去年实现营业收入1091亿元,归属于上市公司股东的净利润122亿元,同比分别增长18.1%和13.5%。
纵观保利地产[微博]上市以来的经营数据不难发现,随着企业规模不断扩大,其增长动能逐步减弱,营业收入和利润梯状下降。
2006~2008年,公司高速扩张,营业收入增长率分别为71.07%、101.31%和91.24%;到2009~2013年的五年间,公 司稳步发展,营业收入增长率分别为48.11%、56.15%、31.04%、46.50%和34.03%,基本围绕40%的中位线上下波动。
同样,净利润也呈现和营业收入大体一致的走势,2006年上市以来的4年内高速增长,归属母公司股东的净利润年增速均在50%以上,甚至在2007年创下121.77%的增速峰值;2010~2013年平稳发展,利润增围绕30%上下波动。
因此,无论营业收入还是利润水平,保利地产2014年的业绩均创下该集团上市以来低水平。
可以说,从碧桂园和保利地产两家昔日地产黑马的身上,折射出整个房地产行业大公司面临的“成长的烦恼”,而且种种迹象显示,各家公司都已经开始行动,试图让状况有所好转。
探路多元化
十几年前,房地产企业曾经跟着万科一起做减法,但时过境迁之下,加法又在多家公司的远期战略中殊途同归。
恒大地产在2014年高调宣布进军快消等产业以拓展多元化战略,这时,它的地产同行们虽然低调很多,但都在探讨这一战略的可行性。
以碧桂园为例,该集团在日前的业绩发布会上宣布,集团将在全产业链上进行价值挖掘,及依托现有数十万业主,对其进行增值服务。根据目前公开的信息,碧桂园确实已经表现出对房地产开发以外的其他业务的重视,提供例如教育、医疗等所谓“后一公里”的服务。
该公司并未详细披露该业务的具体思路,但有消息显示,集团旗下针对这些业务的团队已经组建了。同时,碧桂园董事局主席还与小米手机[微博]创始人雷军[微博]密切联系共同探讨可合作的空间。
保利地产也提到了集团的多元化方向,称将以地产开发为主业,同时整合相关资源,谋求在商业运营、养老地产、房地产金融等方面的创新发展。
事实上,自从花样年旗下的社区服务业务做大并且于去年上市,给许多地产商提供了一个较好的经营思路,尤其是大地产公司拥有为数众多的业主和客户群体,是将来房地产企业从开发转向运营之后的宝贵资源。
不过,对于习惯了赚快钱的地产大佬以及公司股东来说,也许需要时间来适应这个“慢慢走”的过程。
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