[摘要] 北京通州部分二手房总价议价空间在5万元左右，个别房源出现成交总价高于初挂牌价的现象，部分房源明显有降幅收窄的迹象。
“从整体上来看，北京二手房市场房价波动较为平稳，涨跌幅变化不大。”张旭向《证券日报》记者表示，但春节过后市场走势会如何变化尚不好判断。
值得一提的是，记者调查获悉，北京通州部分二手房总价议价空间在5万元左右，个别房源出现成交总价高于初挂牌价的现象，部分房源明显有降幅收窄的迹象。
对此，二手房分析师韦雨舟认为，在各种利好政策的刺激下，春节过后，北京二手住宅房价或有小幅度抬升。
部分二手房总价降5万元
记者通过近两天的实地调查多个二手中介门店和二手房社区获悉，北京市通州区二手房成交均价有降幅收窄迹象，此前出现的总价直降10万元的现象已经较为罕见，一般成交总价与挂牌总价之间的差距维持在5万元以内，个别达到6万元至7万元。
“以京贸国际公寓为例，有一套2014年8月份以总价200万元挂牌的房子，近成交价为196万元，总价降了4万元，成交单价为20039元∕平方米，降幅为2%。”北京市通州区梨园镇附近的某中介门店销售人员向记者透露，与去年下半年相比，今年1月份成交量情况较好。
无独有偶，另一位中介人士向本报记者透露，在1月份成交量相对较高的新城阳光小区中，一般实际成交总价比挂牌价要低4万元-5万元之间。同时，成交周期维持在两个月之内的房源，挂牌价与成交价差距较小，可能在2万元-3万元之间。
“个别社区以低于挂牌价10万元成交的房子现在也有，但相对较少，总体来看，议价空间一般保持在3%左右。”另一家中介门店的销售人员向本报记者表示，一些急于换房的客户可能让价幅度较高。
此外，成交周期超过5个月的房源，实际成交均价与挂牌价差距较高。“海棠湾一期一套两居室的房子去年6月份挂牌，直至去年11月中旬才成交，成交价要比挂牌价低15万元。”该人士向记者介绍道。
值得注意的是，目前通州区已经出现成交价高于挂牌价的倒挂现象。“华业东方玫瑰小区有一套两居室房今年1月初挂牌，总价为193万元，当月月底即成交，成交总价是194万元，比挂牌价涨价1万元。”上述人士透露，这种交易虽然不多，但确实已经在通州市场上出现，说明在通州区域内已经出现降幅收窄的迹象。
事实上，据我爱我家提供的数据显示，2015年首月各区县成交价格均有小幅度微降，然而刚需住宅聚集区通州、大兴的二手住宅成交价格却有一定程度的上扬。
“总体来看，从去年12月份开始，北京二手房市场有所回暖，但这种回暖较为平稳，成交量有所回升，成交均价则并未大幅上涨。”张旭向《证券日报》记者直言，上周房价有所上涨实际上是受结构性因素影响，而部分区域二手房房价仍在下降。
节后二手楼市或小幅回暖
实际上，去年以来，北京二手住宅市场备受打击，持续低迷。据中原地产监测数据显示，2014年前10个月，二手住宅网签量一直徘徊在1万套以下，仅9月份超过9000套；而2013年全年，有9个月单月网签量超过1万套，甚至单月高网签量高达4.3万套以上。
不过，自2014年11月份以来，二手房市场所有复苏。今年1月份可以实现接近1.3万套的成交量，这意味着北京二手房市场保持住了轻微的稳定回暖局面，颇有“首尾翘”的格局。
从二手房成交价格来看，2014年进入9月份之后，二手房成交均价跌幅明显收窄，大部分区域出现止跌现象。2014年10月份，北京二手房成交均价为2.9万元/平方米，环比上涨了1%；11月份价格再次有轻微上涨，成交均价达到了2.96万元/平方米；12月份成交均价则达到了3.01万元/平方米。
新数据显示，截至2月14日，北京二手房年内成交18922套，其中，2015年1月份，北京二手房成交12738套，成交均价为34272元∕平方米，议价空间为3.3%；2月1日至14日，成交量为6184套，成交均价为34383元∕平方米，议价空间为3.2%。
对此，多位业内人士认为，政策调整加快了购房者入市，致使二手房市场有所活跃。从一组数据也可以看出，北京公积金贷款额度上调至120万元后，刺激了二手房市场有效需求的释放。
据监测，进入1月份以来，90平方米以下的房屋成交占比已连续四周上升，至1月份第四周，90平方米以下的房屋成交占比较上周上升了1.7%；2015年1月份成交的90平方米以下的房屋中公积金贷款占比为31.4%，较2014年12月份增加了9.8%，公积金贷款的总体占比也较2014年12月上升了7.5%。
而2月4日，央行降准之后，将进一步刺激楼市成交量。事实上，从宏观上来看，一线城市二手房市场已经较为活跃。
据上海某房地产研究院监测数据显示，一线城市1月新房成交量环比下跌36%，二手房环比下跌仅8%，由此也可证明新房明显下跌是由于供应量大幅萎缩，而非需求面再度恶化。而从目前二手房的价格指数看，1月份北京、深圳均出现了微幅上涨。
对此，上海某房地产研究院研究员姚腊表示，预计春节后楼市有望回暖，价格仍会小幅上扬。
美联物业研究中心也认为，政策层面的利好，将有利于银行贷款的增加，利好房贷，预计春节后的3月份有望迎来市场回暖。
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