[摘要] 温州房价在经历了23个月同比下降后，温州政府终于绷不住了，开始放松限购政策。温州住建委官员日前证实对地方版限购令进行调整，允许本地户籍家庭在市区购买第二套住房。而2011年3月出台的限购令不允许购买第二套住房。
放松限购未必就得了温州楼市
温州房价在经历了23个月同比下降后，温州政府终于绷不住了，开始放松限购政策。温州住建委官员日前证实对地方版限购令进行调整，允许本地户籍家庭在市区购买第二套住房。而2011年3月出台的限购令不允许购买第二套住房。
看来房价下降已经到了温州政府容忍的底线，试图通过放松限购来止住温州楼市的下跌态势，但恐怕是“病急乱投医”，没找准病因，下错了药。既当了放松限购的“出头鸟”，又未必能起到救市作用。
首先，从限购政策执行两年多的情况来看，其对抑制房价过快上涨确实起到了一定的作用，但房价的最终走势还是要遵循市场运行的内在规律。
在2011年限购政策刚刚推出时，再加上限贷政策确实对楼市产生了较大影响，使得2011年房价出现了一波下探。但到了2012年年初，央行降息降准之后，市场供求关系开始发生一些微妙的变化。观望中的刚需纷纷开始入市买房，受限购政策影响的人们开始千方百计逃避限购，一时各种歪招纷纷登场，经过市场检验之后最终发现通过先离婚买房再复婚的方式可轻松绕开限购政策，又可以不承担任何法律责任。于是，离婚潮在各地涌现，房价开始出现止跌回升迹象。
其次，有些房价出现下降的二三线城市其根本原因也不在限购，而在于当地市场供大于求或是泡沫太多。关于温州房价的下降，有媒体将其称为楼市崩盘。之所以温州房价出现连续22个月的下降或是所谓的崩盘，专家学者及业内人士对其进行了诸多的分析和探讨，但没有一种观点认为限购导致了温州房价下降。
民间借贷风波影响温州房地产市场
温州房地产市场开始明显走下坡路是在2011年的下半年，而这与当地经济状况是紧密相连的。那一年正是温州民间借贷风波最为惨烈的一年。当时温州民间借贷的资金链骤然断裂，整个房地产市场也一下变得低迷起来。温州的经济是从劳动密集型产业发展起来的，大量温州当地工厂都是从事皮鞋、服装、打火机等产品生产的制造业，其中很大一部分又都在从事出口贸易。而近年来，人力成本一直在不断提高，且人民币的速度也很快，这样就使得当地企业的获利空间变得越来越小。于是，人们把投资目标转向了房地产，很多人通过民间借贷来炒房。一旦其中一个资金链环节出了问题，不仅这个融资者自己的业务很难继续维持，甚至还会产生连锁反应，牵涉更多环节上的出资者。
因此，温州房价下降的基本原因在于当地经济不景气。固然限购政策在一定程度上限制房产投资和投机，但房价的走势却与当地经济走势息息相关。只有当地经济重新出现繁荣迹象之后，房产的购买力才能真正增强。在经济没能真正走出低俗之时，仅仅靠放松限购很难起到救市作用。
另外，媒体报道温州放松限购之后，楼市开始出现抢房迹象。但别管是自住者还是投资者都是买涨不买跌的，在当地的制造业没有出现好转之前，很难仅靠放松限购使楼市出现真正的反转。
房子卖掉还不够偿还银行贷款，这种“倒挂”现象在温州愈演愈烈。
“现在情况比较严重。”一些温州中介、银行、法院等人士最近接受《财经日报》记者采访时说，之前房价在高位时，满负荷贷款的新建商品房，如今在房价暴跌后，大都面临成交价低于银行贷款的窘境。
同时，一些商品房价格仅高出银行贷款一两成。业内人士预测，在房屋供应量放大、实体经济尚无起色的当下，下半年温州房价还可能下降10％左右。从理论上看，这些商品房也将面临成交价不足偿还银行贷款的风险。
上述人士认为，房价暴跌已产生社会信用风险，个人“弃房”或“跑路”已经比较多。
截至今年7月，温州房价已经连续23个月下降，一些新建商品房比峰时下跌了百分之三四十，个别豪宅甚至拦腰斩断。在这个关键节点，8月6日温州在46个限购城市中，率先对地方版“限购令”进行松绑，以此激活房屋市场交易。
成交价低于贷款额
一位温州基层法院副院长说，从2011年到现在，该院查封的房屋至少有3000套，目前还只有小部分进行拍卖。
受2011年民间借贷危机影响，温州司法委托拍卖的房屋数量明显增多。
一位温州市区级法院人士说，2011年全市法院委托拍卖545件，2012年986件，今年上半年为622件，其中百分之七八十为房产。一位温州市区级法院人士说，今年该院委托拍卖件数是2011年的3.2倍，预计全年委托评估在420件左右，“其中80％为个人房产，这还不包括企业破产涉及的房产。”
“现在，拍卖成交价低于银行贷款的房源经常出现。”上述温州市区级法院人士说，以前这种“倒挂”房源极为少见，但这两年越来越频繁，好多房子卖了以后还不够偿还银行贷款。他说，这些房源主要来自银行起诉，再经过公告、起诉、答辩、执行等司法流程，这些房屋委托拍卖最快需要6个月时间。
一位股份制银行温州分行信贷部负责人认为，现在这种“倒挂”房源主要出现在之前热炒的高端物业中，比如京都城、香缇半岛等楼盘。之前被炒到5万元/平方米的香缇半岛，如今价格已下降至2.8万元/平方米左右，周边一毛坯房开盘价仅为2.5万元/平方米。“如果当时高价买入，那现在已不足偿还银行贷款。”
温州中鼎房地产评估有限公司总经理卢林勇说，一般房产贷款评估价是成交价的8折左右，按抵押贷款七成计算，即可贷款房屋成交价的56%，现在一些豪宅价格下降了百分之四五十，就意味着这些房源成交价低于银行贷款。于是，一些实在没有偿还贷款能力的人，就出现“弃房”现象。
上述银行人士认为，纯抵押贷款出现“弃房”情况比较少，更多出现在“抵押＋担保”贷款环节。他说，一套市场价500万的房子，客户需要抵押贷款500万甚至更多，于是客户找来第三方作为担保，如愿以偿贷到500万。现在遇到的问题是，抵押物价格下降，担保人又没能力偿还，就出现贷款完全高于抵押物。
一位有着八九年炒房经历的资深炒房者张鸣（化名）说，除刚需和改善型购房者外，更多炒房者动用的购房资金，基本来自各种渠道的银行贷款，如果他们在高位时买进，如今几乎全部被套。2010年4月，张鸣以8万元/平方米左右价格买进一排屋，如今市场价4万元/平方米无人问津。“为什么我现在还拿着，用银行贷款‘拆东墙补西墙’来偿还银行贷款，主要是维护银行贷款信用。”
反观现在，7月份69个城市房价再创新高（70个城市中仅有温州下跌），建立在房价只涨不跌基础上的融资方式颇为盛行。上述银行人士说，因为两年前温州经济形势还比较好，房价在上涨，金融机构信贷额度比较充裕，客户尽量希望贷款化，评估公司相应提高评估价格，银行也会满足客户需求。“在当时那种情况下，楼市就存在很大的虚拟泡沫。”
如今，一些温州新建商品房比峰时下跌了百分之三四十，个别豪宅甚至拦腰斩断。上述基层法院副院长说，除破产企业外，一些人借款多、房产等资产又严重缩水，导致个人跑路的也比较多，尤其是之前从事担保、炒房的人士。
“弃房”搅局信用风险
“现在‘弃房’已经很厉害，房东真的没钱还贷了，还讲什么信用。”上述法院副院长说，止住这种局面的可能是房价停止下跌或者稳中有涨，否则银行房贷就有风险，社会信用体系破坏会更加严重。
如今，一些之前高位买进的温州商品房价格，距离银行贷款只有百分之一二十的空间。
一位温州大型房地产企业负责人说，下半年温州房价在现在基础上还有可能下降10％左右。从理论上看，这些商品房或将面临“成交价不足偿还银行贷款”的风险。
在房价下降通道中，尽管这次温州微调限购，对楼市带来一些利好信号，但诸多开发商并不抱太大希望，降价促销此起彼伏。
7月份，温州10多个已开楼盘400多套剩余房源降价入市。其中，“星河湾家园”一套面积377.92平方米的房子，实时价格每平方米39960元，该房子在2011年11月份开盘价为每平方米65697元。“新京都家园”一套5楼房源，2011年开盘价为每平方米36672元，调整后为每平方米22500元。
7月底，中梁外滩首府、公园天下、德信泊林公馆、万科中梁金域中央和华鸿中央公园等温州新盘，都进行了新一轮的营销推广，各项目纷纷使出价格杀手锏，抢夺有效购房客户。
紧接着，来自国有和司法渠道的“拍卖房”规模入市。下个月4日，温州将拍卖99套国有城建商品房，其中南塘5组团2套商品房，分别为315.13平方米和202.62平方米，起拍价分别为每平方米1.87万元和1.96万元。该两处房产曾在去年流拍，当时起拍价为每平方米2.7万元。
上述房企负责人说，预计九十月份，温州新盘“价格战”升温，降价幅度起码在10％左右。
今年4月，由温州党校与中国社科院社会学研究所合作发布的《2013年温州经济社会形势分析与预测》认为，未来房价仍将承受趋势性下行压力。
温州大学房地产研究所统计数据显示，今年上半年，温州共出让商业、住宅和商住类土地102宗，合计3714.47亩，远远超过去年1271亩的出让总量，同比增长454.46％。其中，住宅用地587.92亩，可供应住宅建筑超过70万平方米，出让规模接近近5年年均750亩左右的土地出让水平。
上述银行人士说，房价下跌已产生信用风险，“但关键问题在于实体经济，如果实体经济不好转，即便房价上涨也没用。”
今年7月8日，在温州市委常委会上，新任市委书记陈一新代表新一届温州市委首次公开“垫底”数据：在16个主要经济指标中，2012年，温州市大多数指标处于浙江省“倒数”行列，其中人均GDP、GDP增幅、财政总收入等9项指标倒数，另有4项倒数第二。
尽管当前统计数据显示温州房价疲软，但包括亿象商业广场等项目在内，都具有较高的人气。
温州，近段时间因为“房价”而再次受到媒体普遍关注。从2011年之前的领涨，到如今的领跌，被称为“楼市标杆城市”的温州，受到格外关注也就顺理成章了。
现阶段，温州楼市一边是房价数据连续三月独跌，一边又是众多新盘热卖。矛盾的市场动态，在普通人眼里已经是一头雾水。当前，在众多新盘热卖的背景下，温州房价为何连续三月独跌？现阶段房价是否真的下降很多？我们又该怎么看待这个现象？
连续23个月同比下降
环比波动不大
在金先生的眼里，怎么也搞不明白如今的楼市是怎么回事。由于想买房，金先生今年以来特别关注各类房产新闻，特别是市区各大楼盘的活动大多亲临现场。如国际华府开盘，他也参与了摇号，但最后由于没有相中意向房源，且听朋友说还不是买房时候，便决定暂时放弃购房计划。
之后，他周围几个朋友陆续购买了同区域的中央公园和位于三垟湿地金域中央的房子，听其朋友介绍，这些楼盘开盘现场都是人山人海，所推的房源几乎所剩无几，且个别即将上市新盘认缴诚意金还出现了排长队的现象。
新盘如此好卖，金先生自己的生意却如此难做，他怎么也想不明白。更让金先生不理解的是，温州市区新盘如此畅销的背景下，很多网络媒体转载了国家统计局的信息：继今年3月份温州房价领跌后，4月和5月温州房价持续下行，6月份继续走低，到了7月份，在70个大中城市中，上涨的城市有69个，价格下降的城市仅温州一市，这也是温州房价连续三个月独跌。同时这也是自2011年9月以来，温州房价连续23个月同比下降。
国家统计局实时数据还显示，自6月份温州新建商品住宅价格环比出现上升后，7月份又开始下降。数据显示，与6月相比，70个大中城市中，价格下降的有4个：温州、宁波、安庆、九江；持平的有4个，上涨的城市有62个。
城市框架拉大、土地供应增加是主因
与国家统计局的统计数据相比，市场则显示出另一面，自今年年初以来，市区上市了包括万科龙庭二期、绿城海棠湾四期、国际华府、公馆1号、时代滨江、中央公园、万象城悦府、金域中央等多个新盘，大部分新盘当天销售率就达到85%以上，个别新盘甚至当天就出现清盘的现象，且价格并不低。为何在新盘热销的背景下，房价数据仍会出现连续下降呢？
温州大学房地产研究所研究员向洋认为，随着城市框架拉大、土地供应增加，今年以来市区土地价格与高峰时有大幅的下降，目前瓯海中心区和龙湾中心区的地价，每平方米基本保持在7000元左右。如龙湾中心区，2010年年底出让的龙湾万科花园和绿城海棠湾花园，每平方米楼面价分别为1.2万元和1.6万元，今年该区域北京东方城置地取得的两个地块，其每平方米楼面价却只有7000元左右，地价大幅下降给区域房价下降有了更多空间。
在这种背景下，今年以来，市区土地大量供应，区域竞争压力增大，在有效客户相对一致的情况下，各大新盘为了争夺客户资源、抢夺市场份额，出现了小范围的竞价，但整体市场并没有出现大的降幅。如目前瓯海区府附近一些新盘的价格大多在19000元至22000元之间，而三垟湿地板块的金域中央和南湖板块的万象城悦府每平方米的价格基本在24000元以上，目前房价变化并不大。
同样，三角洲房产策划机构总经理 也认为，温州楼市在地价走低的情况下，房价确实已经走低，但这是环比主城区的楼价和去年的成交数据而言，同区域楼盘的价格下降并不明显。
以前房价虚高
如今逐渐走向平稳
向洋认为，造成温州房价下跌原因很多，首先是国家政策调控。从2007年到2011年，市区商品房每平方米销售均价从9787元，一路上涨到34674元，5年涨了2.5倍，峰时房子均价高于一类城市。可在2011年，限购、限贷和房产税等政策的重拳对房地产影响很大，尤其是温州，截至今年6月底，市区新建住房均价已回落至24123元/平方米。
其二是民间借贷风波，有数据称，在2008-2010年期间，温州民间借贷资金约六成进入楼市，当时买房就是投资和投机两种选择。同时，人民银行温州支行也曾做过关于民间借贷的抽样调查。调查显示，当时温州有89%的家庭个人和59.67%的企业参与民间借贷。危机爆发后，这些企业和家庭大多被波及，没钱了。
向洋说：“土地供应量大增也是个重要因素，前些年市区供地少，热点区域一二个新盘就可以代表一个月的成交均价，甚至是半年和一年的成交均价；而如今土地大量供应，部分近郊土地大量推出，总体拉低了成交均价。”
有关人士也认为，温州房价独跌的背后，也有温州实体经济的下行的原因。今年4月26日发布的《2013年温州经济社会形势分析与预测温州蓝皮书》表明，温州经济社会发展面临巨大压力，现代商贸业态发展滞后，购买力外流严重；同样，据温州市经信委监测的15个行业中的855家重点企业，就有10个行业出现了利润负增长。
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