[摘要] 北京市发布“国五条”细则的本市落地政策，这份将被称为“京十九条”的政策，首次将二手房市场纳入北京市调控体系。
从今天（3月31日）开始，二手房将严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售5年以上惟一住房免征个税；进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理；京籍单身人士只能购买一套房；进一步提高二套房贷首付款比例，新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。昨日（30日）晚间，本市（北京市）发布“国五条”细则的本市落地政策，这份将被称为“京十九条”的政策，首次将二手房市场纳入本市调控体系。
二手房纳税将从严执行
与“国五条”细则相呼应，最近舆论的焦点之一，是出售二手房将按照差价的20%征收所得税。
“京十九条”中表示，将继续推进存量房交易计税价格动态调整工作，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按个人转让住房应纳税所得额的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
据了解，按照差额收取20%个税的政策并非新政，但此前很多地区都采取按照房屋交易总价的1%征税。北京房地产业协会秘书长陈志说，很多二手房源无法核实、取得原值，这是客观存在的现象，因此很多地方便宜行事，就按照更容易判断的总价1%收取个税。
陈志提醒，“国五条”细则中并没有否定国税总局在2006年发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，这意味着，缴纳个税的总额将等于实际转让收入减去房屋原值、减去转让税金和其他合理费用之后，再乘以20%。其中，各项合理费用为装修费用、贷款利率、各项手续费用等，而装修费用为购房原值的10%。另外，契税、营业税、印花税为税金可以扣除的项目。
“京十九条”中还要求，不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。据了解，目前北京核定征收的征收税率为1%。
“虽然政策中没有提及更多细节，但如果系统中还有不完善的，本市仍有其他手段满足交易征管的要求。”陈志说。
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自住改善型住房将逐步“限价”
“京十九条”中称，2013年本市房价控制目标为，全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
市国土局相关负责人表示，将继续完善土地出让方式，通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。
“限房价、竞地价”的交易方式是指在限定项目未来住宅销售价格的条件下，竞拍土地价格，按土地价格价高者得的原则确定竞得人的挂牌出让方式。
这位负责人说，将稳定普通商品住房用地供应和加快普通商品住房供应，2013年本市住宅用地供应计划拟安排住宅用地1650公顷。其中保障性安居工程用地800公顷，商品住宅用地850公顷，满足各类保障性安居工程和中小套型住宅用地不低于住宅用地的70%。
本地单身人士限购一套住宅
“京十九条”中称，将按照各项相关规定，继续严格落实住房限购措施。自今天起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。
对此，陈志表示，“京十九条”是房地产调控政策，和民事、法律意义上的结婚、离婚没有关系。“通过离婚获得购房资格，本身就有投资意味，在一定角度上属于房地产调控的对象。而政策应该对投机性购房有一定的抑制作用。”他说。
陈志分析，单身人士购买两套房，基本可以判断是在满足个人居住需求外也有投机投资需求，和调控的要求不相符。此前，2011年本市曾发布被称为“京十五条”的房地产调控政策，包括本地户籍家庭限购2套、符合条件的非京籍家庭限购1套等政策。而无论是“京十五条”还是昨天的“京十九条”，目的都是以让住宅回归居住属性、挤出投机投资需求。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，这一政策一方面明显抑制了通过假离婚的手段逃避限购的做法，也使得限购政策本身更加细化。依据政策，拥有配偶和子女的家庭应该比单身人士可以多持有一套房产，这样的考虑比较人性化，也比较符合现实状况。
非京籍购房政策未调整
记者比较“京十五条”和“京十九条”后发现，在新政策中，对非京籍人士的购房标准并没有进行调整。如果再将自住型、改善型需求楼盘纳入限价房体系管理，是否意味着非京籍的人员所受的影响相对较小，甚至付出的购房成本更低了呢？
陈志同意了这一观点。他说，2011年本市出台“京十五条”房地产调控政策时，相比其他城市，政策约束相对最为严格。如果在“京十九条”中更为严格、调高非京籍购房人的准入门槛，对已经在排队、等待纳税或社保缴纳满5年的家庭来说不公平。
“新版政策中可以看出，政府执行的是宽严相济的政策，挤出投机需求，并保护自住型的购房需求。外地户籍人士本来就只可以购买一套房，可以说并不存在投机需求，同时在京工作的5年已经为北京做出了贡献。因此，不再调整非京籍人士购房政策，也在情理之中。”陈志说。
【焦点解读】
是否按20%征税以网签时间为准
“京十九条”中对个税缴纳的时间节点划定为“3月31日前通过网签”，这与此前市场传闻的“按照交税时间”为节点不同。也就是说，只要目前进入网签环节的二手房交易，都还将按照原有方式、即总价款1%的比例缴纳个税。
对此，北京市房地产中介行业协会会长李文杰说，“京十九条”中对个税起征点、原值认定两个环节进行了明确，有利于稳定市场预期。
“国五条”细则发布之后，本市出现了二手房成交量激增的现象，陈志认为，这并不全是自住型购房需求井喷，其中也有一部分是利用第二套房购房资格进行投资、投机，其主要原因是“国五条”落地政策尚未明确，引发了市场的投机预期。
李文杰说，在商品房买卖过程中，网签是真正进入交易后的环节，明确以网签时间为节点，正在办理房屋买卖手续的购房者就可以打消顾虑，预计房地产交易大厅中短期内将不会再出现蜂拥办手续的场景。
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无原值房屋仍按全价1%纳税
对于另一焦点问题——未能查询到原值的房屋上市如何缴税，“京十九条”中也进行了认定。
“京十九条”规定，对于不能核实房屋原值的，按照总房款的1%来征个税。而这一认定规则，也让很多购买了房改房、按工龄折算房价的福利分房业主吃了颗定心丸。
据了解，从2006年起，本市开始执行网签制度。因此在2006年以后购买的房屋，都应该能在系统中查到原值。但一些购买时间较长，当时购入价格很低的存量房，有可能会在系统中查不到原值。这种房屋，将按照总房款1%来计税。
李文杰说，预计新政实施后，售房人还会对房屋原值进行申报，而有关部门将进行核实。如果能够核实到房屋原值，就按新政征税，如果通过各种手段都无法核实，则有可能按总房款1%来计税。
【特别提醒】
购房资格申请网签暂停8天
昨日晚间，市住建委发布《关于落实京政办发〔2013〕17号文件具体问题的通知》，其中明确，2013年3月31日零时至4月7日24时，本市房地产交易系统进行升级调整，期间暂停购房资格申请、审核及网上签约。
《通知》中称，关于本市户籍成年单身人士限购住房的规定，自2013年3月31日起执行。和以往相比，这次系统升级调整后，审核工作日时限将从5个工作日延长到10个工作日。
【市场调控手段】
商品房预售门槛将提高
“京十九条”针对新房的房地产调控政策仍在持续。其中明确要求严格商品房预售管理。从工程投资和形象进度、交付时限等方面提高商品房预售许可门槛。
对此，清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，北京房地产项目此前取得预售许可的门槛仍可提高，例如要求多层建筑必须封顶，高层建筑则要完成建筑结构的三分之二以上才可以进行预售等方式。“提高预售许可标准，能进一步保护购房人利益，确保不会造成烂尾楼。”刘洪玉说。
如果进一步提高商品房预售门槛，是否会导致市场上的在售房源数量减少呢？刘洪玉表示，短期内这种现象可能存在，但和普通市民关系紧密的普通商品房不会受到干扰，也不会因为房源数量减少而导致房价上涨。
期房价过高将不得上市
“京十九条”中有多条提及房价控制问题，并首次明确提出“对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案”。
陈志说，职能部门将进一步细化“报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格”的概念。就目前理解，由于人员成本、楼盘占用资金量都可能上涨，和销售毛坯房相比，销售成本房的成本也有提升，因此同一楼盘在不同期开盘时，房价有可能波动，但与前期相比应该不会出现大幅上涨，而且与周边品质相似的商品房相比，也不应该大涨。
据了解，本市将继续严格执行商品房预售明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。同时，各区县也将确保辖区内新建商品住房价格与全市房价控制目标总体一致。
中介开假证明将被暂停网签
和“京十五条”相比，“京十九条”中囊括了对开发企业、中介企业市场行为进行约束的条款，要求惩处购房人骗购住房的行为，包括不办产权证、5年内不得在本市购房，以及承担相应的法律和刑事责任。
同时，“京十九条”也将规范开发商和中介的行为。其中要求，教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的房地产开发企业和中介机构，暂停网上签约，责令限期整改，并严肃处理相关责任人。
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【政策问答】
1、2013年北京房价控制目标是什么？
答：本市2013年的房价控制目标确定为“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”这一目标，首先要求新建商品住房价格与2012年相比，要总体上保持稳定。在此基础上，为进一步促进住房回归居住属性，《通知》还将短期调控和长效机制建设相结合，明确要降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理，妥善解决群众住房问题。
2、怎样理解“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”？
答：上述目标将市场调控与长效机制建设相结合，促进住房回归居住属性。今后，本市将一方面增加“限房价、竞地价”地块的供应，另一方面对正在开发建设的适合自住、改善需求的商品住房项目，在政府提供相应优惠政策基础上，降低房价，纳入限价房序列管理，提前锁定商品房上市销售价格。此类住房主要是解决居民自住型、改善型等基本居住需求。同时，对此类住房的上市年限和将进行一定的限制。
3、为什么规定本市户籍单身个人限购一套住房政策？
答：北京市此次从严限购政策，主要是为了进一步实现住房资源的优化配置，在现有条件下，满足更多的刚性自住需求。结合本市人口、资源、环境现状，考虑到单身人士拥有一套住房基本能够满足自住需求，当前对单身人士购买第二套住房进行适当限制，有利于使有限的住房资源配置给更多的急需住房的刚性自住需求，也能抑制部分投机投资性需求。
4、本市落实二手房交易所得税20%的细则是什么？
答：对3月31日以后完成网上签约的二手房交易，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税，以有效抑制投机投资购房。不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。与此同时，为支持和保护自住、改善型需求，对个人转让自用5年以上家庭惟一生活用房的，继续实施免征个人所得税的税收优惠政策。新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。
5、本市加强房地产市场监管方面的措施？
答：一是将提高预售门槛。根据国务院文件要求，《通知》提出从工程投资和形象进度、交付时限等方面提高预售门槛，并授权市住房城乡建设部门制定和发布具体办法，予以细化落实。二是严格实施商品房价格引导，对定价高、上涨快项目，不予批准销售。三是严厉查处违法违规行为。对开发企业存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的，在土地竞买、新开发项目贷款、上市、再融资或重大资产重组、通过信托计划融资等方面一律禁止。对房地产经纪机构和人员抢占房源信息、哄抬房价和租金、价格欺诈等行为，联合开展专项治理，净化市场环境。
6、本市对违反限购政策骗购方面的处罚措施？
答：将进一步加大执法检查力度，继续坚决查处各种违反限购政策的违法违规行为，绝不姑息，确保限购措施执行不走样。对于教唆、协助购房人骗取购房资格的房地产开发企业和中介机构，将根据不同情况要求整改甚至停业整顿，并处罚有关人员。对于通过各种手段骗取购房资格的家庭，不仅要承担相应的经济和法律责任，不予办理房产证，且5年内不能在本地购房；构成犯罪的，还将依法追究刑事责任。
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