[摘要] 接近年末，银行额度进一步收紧，除了对首套房贷的贷款门槛提高，更多的存量房贷客户开始担心自己的利率是否会面临上调。以之前获得过七折优惠利率的客户为例，如果被提高至基准利率，再加上三次加息效应，明年的房贷开支可要上浮不少。
接近年末，银行额度进一步收紧，除了对首套房贷的贷款门槛提高，更多的存量房贷客户开始担心自己的利率是否会面临上调。以之前获得过七折优惠利率的客户为例，如果被提高至基准利率，再加上三次加息效应，明年的房贷开支可要上浮不少。
不过，记者在沪上10余家银行了解到，银行方面尚未对存量房客户“开刀”。昨日经济形势座谈会上，温家宝总理释放出政策微调信号，市场解读为四季度松绑货币政策，银行对存量“加价”的可能性进一步降低。
沪上银行均未调整优惠
记者了解到，市民对于上调存量房贷款利率的担心，还由于存量房贷款7折利率与当前存款利率发生倒挂，导致有关存量房贷7折利率优惠或将取消的消息“满天飞”。目前，人民银行公布的5年期贷款利率为7.05%，7折后为4.935%，而5年期存款利率为5.5%，从数字上来看，两者相差0.565%。这个差距导致了银行或将取消存量房贷7折利率优惠的猜想。不过，从记者采访的沪上10家银行网点看，均无此类通知，更没有开始操作的实例。事实上，从历次房地产调控政策来看，7折利率的存量客户都不在调整范围之内。记者了解到，除了四大行均未下发关于调整存量房贷7折利率的规定，招行、光大、深发展等股份制商业银行也明确表示没有传出调整优惠的消息。
有人认为，与钱打交道的银行并不会做亏本的买卖，“倒挂”一说并不准确。一位银行业内人士告诉记者，表面上看，如今享受7折优惠的存量房贷款利率确实与5年期存款利率存在倒挂问题。但是他认为，不能单对比当前利率，而要对比放贷时的利率。他说，“银行放贷时，存贷款基准利率并不是如今的标准。银行放贷只能将已吸收的存款放出去，因此放贷之时并不存在倒挂的问题。”
华远地产董事长任志强就曾发出“银行房贷提价就是趁火打劫”的观点。在他看来：“取消7折利率的话就是彻底的不行了，因为现有大部分家庭支付能力不足以一次性购房，一定要靠银行信贷。银行信贷现在的情况是大大提高了可支付水平，增加了很多的障碍。 ”
此外，业内分析人士认为，银行如果单方面提价很容易陷入市民对其“社会责任”的批评。银行首先要承担法律风险，并要对合同进行排查，在执行方面也会有一定的难度；其次是要承担声誉风险，若取消必然引起贷款者的不满，对于银行的声誉将造成打击的。
存量贷款牵一发会动全身
值得注意的是，是否会取消7折优惠还得依据当时签订的房贷合同。记者了解到，在7折房贷优惠利率执行的前期合同不会有什么问题，随着资金逐渐紧张，有些银行在签订合约时可能保留调整贷款利率优惠权利，或约定了利率优惠的有效期限，以便以后能与客户协商重新修订利率优惠。
一位法律专业人士告诉记者，去年中国银行率先“动刀”存量房贷的消息出来后，在业内也曾引发争议：“调整存量房贷利率优惠幅度，意味着数以千万计的房贷客户在享受7折优惠房贷利率仅一年后，又被打回原形。不过从法理角度来说，如果贷款合同中确有‘利率将随时调整’类条款的，银行有权根据当前规定做出调整。不过存量贷款牵一发而动全身，影响太大了。 ”
其次，如何界定存量第二套及以上房贷也存在很大问题，该负责人说道，从2007年以来，二套房的解释和执行标准一直在发生变化，直到去年才明确了最为严格的界定方法，即所谓的认房又认贷，而银行系统没有对存量房贷予以相关标识，因此不可能逐笔重新界定。第三，就算重新签订房贷合同，毕竟下调利率容易，上调难。
大多中资行称年内难放款
记者昨日以购房者身份致电工行同济大学支行，电话那头的工作人员一听是想咨询房贷，句话就是，“房贷现在是做不出的，除非你买的是价值800万元以上的房子，或者是你自己或者周围亲属有200万以上的房子，办理工行的卡贷通，以房贷房，一套房子200多万元的话，能贷到6到7成。 ”
随后记者问，如果是首套房，政策能否宽松？该工作人员称，“不管是首套还是二套，前提都是所贷房子要价值800万元或者办理卡贷通，而且还是要和专门中介合作的。上次我们经理开会回来所传达的政策就是这样，如果有变化，我再联系你”。而工行的首套房政策，也早已不是传说中的3成，上述工作人员称，起码要4到5成，而利率也上浮至基准利率的1.1倍。截至记者发稿，并未接到前述工作人员来电。
四大国有银行中，同样上调贷款利率的还有中国银行，中行上海分行信贷部的一位工作人员告诉记者：“年底现在房贷额度很紧，但是我们分行还能做，放款估计要等到明年了。 ”上述工作人员还表示，首套一般情况能贷到7成，利率上浮5%。二套的话首付4成，贷款利率为基准的1.1倍。
在业内人士看来，如此紧缩环境中，还能摒得住的就只有大银行了。记者走访发现，交通银行依然是基准利率，首付3成，交通银行莘庄支行个人信贷部的一位工作人员告诉记者：“现在首套房贷款还能做，但现在基本都在排队，我们月初就把这个月的额度用掉了，所以下半个月基本没法放款。而且，即便现在受理，也得是明年才能拿到贷款。 ”目前交行首套首付比例是3成，利率为基准；二套首付为6成，利率上浮10%。
受额度限制、且资金成本越来越高，有部分银行甚至早已不再接受房贷业务受理。昨天下午，民生银行东门支行的一位信贷负责人对记者说：“我们上海分行不做房贷按揭业务已经很久了，有一两年了。 ”随后该工作人员还建议记者去较大银行去咨询。
外资行贷款条件相对宽松
在中资银行纷纷提高按揭贷款利率甚至“贷无可贷”的情况下，外资银行房贷政策则相对宽松。对于的房贷政策，恒生中国回应晚报记者：“目前人民币房贷以首套房自住需求客户居多，恒生中国首套房住房按揭贷款首付为3成，利率以人民银行基准利率为准；二套房首付为6成，利率为人民银行基准利率上浮10%。 ”
星展银行个人银行房产按揭与抵押贷款部称：“对于借款人家庭购买首套自住房，首套贷款首付款比例不低于30%，按揭利率不低于中国人民银行贷款基准利率；第二套房首付比例不低于6成，利率不低于人民币基准利率的1.1倍。同时，在受理个人贷款业务申请时，我行严格履行尽职调查工作和执行各项‘贷前、贷中和贷后’的风险控制要求。 ”
星展中国人士还向记者透露：“其实从去年开始，个人房贷已经不是星展中国业务突围的重点，个人房贷早已不是其业务重点，今年以来，银行开始收缩房贷转向结构型理财。 ”
“所以，宏观政策的收紧对星展中国的影响并不大，目前还未出现额度用尽的现象。 ”上述人士表示。
还有一家外资行上海分行的李姓客户经理透露，首套房在贷款额度200万元以上者，可以在基准利率上享受优惠，而贷款300万元以上者，优惠利率幅度更大。
◎专家观点
存量房贷银行很难动刀
上海财经大学现代金融研究中心副主任奚君羊认为，存量房贷银行很难动刀。目前，货币政策紧缩，银行纷纷上调首套房利率无非是为了提高盈利能力，减少低息贷款占比，增加高息贷款。在银行自身资金偏紧的情况下银行获得了对客户的一个选择权。此外，银行作为企业，作为商业化的经营机构本身也具有对贷款利率自主定价的权利。更何况现在是“银行”市场，而不是“客户”市场，银行就有条件通过提高利率来提高经营业绩。但值得注意的是，很多购置首套房的老百姓大多出于自主要求，或者是刚毕业的学生，现在房价这么高，住房本就已经是老百姓很大的一个生活负担。可以说，银行陆续上调首套房贷利率，对房贷客户的利益有一定的伤害。
银行上调商业住房首套房利率的重要因素是其原来享受一定的利率优惠。因此，银行要增加，首先拿首套房开刀。对于存量房和经适房的贷款，由于已经按央行规定的利率发放贷款，因此银行很难单方面提高利率，而是需要根据央行的利率政策来决定。
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