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监管趋严,恒大、绿城、融创等房企融资如何破局?

秦皇岛特价房 2018-05-16 09:38:01

来源:中国指数研究院,ID:indexsoufun,已获授权,欢迎关注。

2017年以来,金融监管力度逐步加强,防止发生系统性金融风险成为重中之重,住建部、央行、银监会、国土部等多部委均表示要规范购房融资行为,银行、信托、证券交易所等均相继出台金融监管政策、对房企融资规模、渠道、方式等作出进一步的规范,对企业的资质审核与资金管控更加规范和严格,推动房地产行业持续去杠杆和降风险。

政策层面:金融监管持续升级,去杠杆成为重中之重

2017年以来,房地产行业融资渠道收紧,全国金融工作会议首次出现“控总量”,金融监管力度进一步加强,央行继续落实差别化住房信贷策略,保障市场平稳发展。住建部、央行、银监会、国土部等多部委均表示要规范购房融资行为,要求严禁机构提供购房首付融资,严禁“首付贷”等购房融资产品或服务,严禁房地产场外配资,严禁个人消费贷等资金用于购房,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域,信托融资渠道进一步收紧。2018年,金融监管不断升级,房企融资渠道收紧。伴随一行三会工作会议陆续召开,并将防范化解金融风险工作提到更高层次,以房地产领域为代表的重点领域金融降杠杆、防风范受到高度关注。

表:2017年至今金融调控政策

渠道层面:资金供需总量保持稳定,信托规模快速增长

房地产开发资金来源总额和结构基本保持稳定。2017年,房地产开发资金共计156052.62亿元,受限购限贷政策的影响,个人按揭贷款规模及占比均较2016年有所下降,以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金占房地产开发资金来源的50%左右,在销售增速下滑及银行按揭贷款额度不足的情况下,房企资金链承压。

图:房地产行业资金来源规模情况

国内贷款对房企融资的重要性有所提升。其他融资渠道受阻,房地产企业更加依赖贷款,从房地产行业的资金来源结构分析,外资来源占比最少,一直保持在0.10%左右。由于监管部门加强了对房地产股权、债券融资等资金来源的限制,银行贷款成为房企重要的融资渠道,国内贷款有所上升,2017年国内贷款占比为16.18%,国内贷款占比明显上升,说明国内贷款对房企融资的重要性在加强。

图:房地产行业资金来源渠道占比情况

自筹资金增速下滑,企业融资困境来袭。从不同资金来源的比重来看,自筹资金和定金及预收款为主的其他资金占比较大,比重在30%-50%之间。2017年其他资金占比有所增加,说明房地产企业的融资结构有所改变,自筹资金和国内贷款一样都有一定的融资成本和偿还压力,自筹资金和国内贷款合计占比在50%-60%之间,自筹资金的下降反应了企业融资存在一定的阻碍。

国内房地产发债规模大幅萎缩。前两年,房地产行业的融资环境相对宽松,公司债发行条件放宽,推动房地产债券发行呈井喷式增长2015年房地产发债6682亿元,2016年发行量进一步飙升至1.15万亿元,同比扩张72%。但自2016年四季度起,房企发债政策收紧,2017年房企发债规模大幅下降。Wind数据显示,2017年房地产企业共发行公司债85支,总规模940.8亿元,较2016年的7955.5亿元下降88.17%。

图:代表房地产企业2015-2017融资情况

信托业对房地产的支持力度保持稳步上升趋势。据中国信托业协会统计,2017年年末,信托资金投向房地产行业的规模为2.28万亿元,较2016年年末的1.43万亿元同比增长59.69%。信托业对房地产的支持力度逐步走高,但2018年以来,信托监管更加严厉,业务的合规性更加受到关注,信托机构开展业务更加审慎。

图:房地产信托季度余额与占比变动情况

图:2015-2017年房地产行业新增信托项目情况

企业层面:大型房企优势大,合作与引资降风险

2018年以来,房地产企业融资进入了监管最严厉时期,各房企融资状况分化加剧,大型房企得益于资产规模、产品实力与良好信誉,在融资渠道及额度方面仍相对宽裕,房地产百强、地方龙头或白名单客户成为银行及其他金融机构的主要群体。部分中小房企融资渠道受限或成本上升,进一步促进了行业转型升级和并购整合。

图:2017年不同规模房企发债总规模、发行平均成本情况

数据来源:CREIS中指数据、fdc.fang.com

融资成本差异化,大型房企优势明显。首先,大型房企信用资质好,其信托、海外发债、股权合作、资产证券化等融资渠道更为多元和通畅。2017年,千亿以上房企信用债规模为907.8亿元,融资成本为4.78%,海外发债938.6亿元,融资成本中位数在5%左右,显现出大型房企在信用方面具有绝对优势,而中小房企的融资成本大部分高于大型房企。综合来看,融资渠道收紧对大型房企的影响不大,对中小房企则有一定的影响,融资格局的变化催动行业的内部分化持续加剧。

表:2018年以来部分房企去杠杆策略

主动降负债,优化资产结构。伴随金融监管加强,主动去杠杆成为房企控风险的重要策略。如恒大集团主席许家印在业绩会上表示恒大要规模的同时,也要降低负债率,提出到2018年末,资产负债率从71.1%下降到60%左右,2019年末下降到55%左右,彰显其降低负债率的决心。五矿地产与融信也先后在业绩发布会上表明,未来企业将进一步降低净负债率。

表:2017年以来大型房企的部分合作情况

战略合作增强资金保障。2017年以来,房企加强合作拿地力度,降低资金占用成本,2017年50家代表百亿房企中有38家采用合作拿地方式,权益拿地比例均值为86.1%;同时,加强合作力度,以战略合作强化资金引入,如恒大在2017年先后三轮引入战略投资共计1300亿元的资金,其净负债率下降近四成,有效缓解恒大的资金压力。

综合来看,在金融监管加强以及“房住不炒”的调控基调下,企业的去杠杆持续主动推进,房地产行业的金融风险持续降低。考虑到房地产行业的融资渠道仍在收紧以及2018年债务逐步集中到期,企业内外部流动性整体趋紧,前期激进扩张的高杠杆的房企资金链将承压,应加快主动去杆杠力度,防控资金风险。

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