[摘要] 2014年年初，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，继杭州、常州、温州、北京等城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，宁波出现房企倒闭破产的现象。尽管官方否认央行参与紧急会议救助浙江兴润置业，但其中反而证明官方对于房地产行业可能出现的债务违约情况的高度重视。
2014年年初，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，继杭州、常州、温州、北京等城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，宁波出现房企倒闭破产的现象。尽管官方否认央行参与紧急会议救助浙江兴润置业，但其中反而证明官方对于房地产行业可能出现的债务违约情况的高度重视。
从评级机构来看，3月19日，评级机构标准普尔及惠誉指出，中国小型地产公司--浙江兴润置业可能出现的债务违约情况，未来有可能继续出现于其他小型开发商，导致银行向大型开发商更为倾斜，加速房地产市场两极化。标准普尔表示，今年内地的房地产销售前景不明朗，加上市场竞争愈加剧烈，小型开发商的信贷环境急速恶化。
楼市“限贷”成为楼市调控最有效的调控手段
从银行信贷来看，自2013年年底以来，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，银行利率上浮，银行放款放慢。按照以往惯例，春节过后银行放款慢的情况就会有所缓解，然而2014年年初银行放款的情况却不容乐观，超过半数以上的银行首套房仍维持在基准利率的水平，甚至有的银行首套房利率在基准基础上还上浮5%，放款情况依旧比较紧张。
据央行公布数据，2014年1月末，M2余额112.35万亿元，同比增长13.2%，分别比去年末和去年同期低0.2个和2.7个百分点，受2013年初货币总量扩张较快的影响，2014年初M2同比增速出现一定回落。由此可见，货币政策短期收紧导致的市场流动性趋紧成为银行信贷紧缩背后的主要原因之一。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从2014年年初市场变化状况来看，楼市“限贷”对于市场影响之快似乎有点出乎意料。即使大多数开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性。从这个意义上来看，楼市“限贷”比“限购”更具杀伤力，楼市“限贷”成为楼市调控最有效的调控手段。
近日，在银行信贷紧缩的市场背景下，为了防范企业资金风险，维护购房人的合法权益，南京市政府出台“宁七条”，“宁七条”中其中一条明确指出，对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以规避管理风险。同样，苏州市也出台商业地产“限售”政策，防范在商业地产领域出现企业或项目经营风险。而这两次政策的出台为近期地方政府发布的政策之中首次提到“规避管理风险”的要求。
同时，我们发现，在兴业银行“停贷”风波之后，金融机构对于房地产行业投资风险控制意识明显提高，对于中小企业的投资也明细谨慎许多，这总体上也会导致房企资金面趋紧，尤其是中小房企，可能面临更多的市场风险。
从浙江兴润置业企业来看，融资成本与拿地成本偏高、历史债务等因素成为其企业经营层面较大的问题，银行信贷紧缩甚至对于中小企业停贷成为浙江兴润置业倒闭破产的导火索。
这反映出在银行信贷紧缩的市场背景下，即使大多数一二线城市市场基本面良好、开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性，尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险。
大型房企大幅降价调整战略 主导未来市场格局
银行信贷紧缩已是既定的事实，对于大型企业来讲，势必会先知先觉，尽早采取措施以先发制人，从目前市场表现来看，北京、常州、杭州楼盘大幅降价的背后都含有大型品牌开发企业的身影。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，对于大型企业来讲，此时企业布局区域内个别楼盘大幅降价更多的是表现为战略调整，而不是资金面短缺的市场表现。首先，大型企业会针对范围内布局项目进行评估，对于布局不合理的城市、项目所在区域或板块存在供大于求状况、项目本身定位存在一定问题的项目将率先采取降价措施，通过降价清盘尽快回笼资金，退出这些布局不合理的城市或区域板块，然后将回笼的资金投资到优势区域，同时，通过拿地换仓谋求下一轮市场发展机会，最终实现公司布局战略总体保持合理、健康。
从当前降价特征来看，大型房企开始大幅降价的市场行为让当前的市场态势更加明朗化。在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。
不过，当前来讲，大型品牌房企总体仍然呈现出“犹抱琵琶半遮面”的特征，但是，这样的状况应该不会持续太久。从开发企业心态来讲，目前大多数开发企业已经比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高，预计3月底及以后几个月，大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略。
其次，对于大型开发企业来讲，大幅降价往往可以快速实现自己的战略目的，而小幅降价的试探市场的行为往往效果不会太明显。因此，大幅降价的现象不会仅仅在常州、杭州两个市场发生，对于市场基本面本身存在供大于求现象的城市或区域板块，都有可能发生大幅降价的现象。
第三、大型开发企业率先大幅降价，打破原来市场相对沉寂的博弈周期，让不同开发企业对未来的市场预期产生分歧，有可能市场或房企之间会逐渐分化。从战略角度考虑，大型房企在资源及资金、开发能力等方面由于中小型房企，大型房企率先降价其实是将当前市场沉寂的状况汤混，中小房企不一定看得清楚或把握的住当前市场的局面。因此，中小房企如果跟风降价，那么在未来市场角逐中肯定博弈不过大型龙头房企，如果中小房企不降价，那么，他们有可能还面临着市场份额丢失及资金面的问题。
因此，从这个角度而言，未来市场是大型房企主导未来市场格局。
三类企业有可能会出现债务违约的风险
在银行信贷紧缩的市场背景下，对于中小公司或者周转率较慢的企业可能就没有那么幸运可以快速实现战略调整，从银行信贷紧缩对于这些企业影响来讲，笔者认为，三类企业最容易受到上述因素的影响，具体来讲：类，产品类型偏高端周转率较慢的企业；第二类，前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业；第三类，一部分资信不太好贷款受限的中小企业。
当前，各大银行收紧对于中小企业开发贷、收窄首套房贷优惠，上浮房贷利率，甚至出现个别银行停贷，阶段性控制楼市投资风险，同策咨询研究部总监张宏伟认为：
、部分银行暂停房贷，或者把房贷的贷款周期拉长，由原来1个月就可以审批下来，拉长到现在2-3个月，甚至需要排队等待贷款下来，贷款周期拉长影响了一部分市场成交量正常交易；
第二、由于“钱荒”市场背景下银行适当收缩市场流动性，一部分风险项目有可能获得不了开发贷、个人按揭贷款，由于额度的限制、风险的控制的因素，导致一部分（高端或定位偏差的）问题项目或一个城市供大于求的问题区域首先暴露市场问题。
第三、 各大银行收窄首套房贷优惠，从理论上讲，收窄首套房贷优惠、利率上浮上涨导致购房需求下降，如果利率上浮时间超过6个月，房价会面临下跌的风险。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前银行出现“钱荒”，也就是开发商的开发贷款或购房者的按揭贷款有可能难贷出来，这个时候银行的利率会上升 ，购房者为了争夺贷款额度1-2个月短期内房价会因此上涨。购房者在这个阶段不但享受不到政策层面对于首套自住购房的贷款优惠，有可能还会因此增加购房成本和生活负担。
如果“钱荒”持续超过6个月以上（自2013年11月算起，当前已持续近5个月）， 由于地产夹层融资政策收紧、银行的利率偏高，部分城市二套首付比例的提高，导致购房成本增加以及需求下降，上述三类开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候会面临比较大的去化压力，此时，只有适度让利才可以激活销售。
退一步来讲，如果银行信贷紧缩导致的“钱荒”持续超过6个月以上，也就是到2014年5月之后银行信贷紧缩环境仍然持续，那么，开发企业资金面预期紧缺的状况就有可能由预期转变为现实，那么，对于上述三类企业来讲，如果短期内遭遇的现金流紧张的状况没有办法通过销售、贷款等渠道解决时，这些企业有可能会出现债务违约的风险。
文/同策咨询研究部总监 张宏伟
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楼市降价向一线城市蔓延 新房买房人坚定“前行”北京商报
即使是“两会”召开前的政策“真空期”，北京地区的新房销售依然火爆，新开楼盘几乎都保持了“日光”的节奏。
究其原因，是新入市的楼盘太少，在依旧强劲的刚需面前，担心楼市的走向似乎显得有些多余。“打新者”依旧坚定地奔赴在排号买房的道路上，北京有限的新房经常被一抢而空。进入3月，新盘供应明显加速，即使是这样，在房企打折降价的噱头下，“日光盘”依旧不断。中原地产研究部统计数据显示，3月以来，已经入市的12个项目提供了3800套住宅，其中大部分均价接近停滞。而在接下来的4月，北京楼市供应有望井喷，合计有38个项目将入市，其中大部分都是中低端商品房住宅项目。
参考消息
降价正向一线城市蔓延
在杭州、常州等二三线城市甩盘或大幅降价促销后，多名业界人士表示，纵然楼市已现裂痕，但“咔嚓声”并不意味着断崖出现，主要大城市仍然看涨。话音刚落，北京、广州等一线城市部分楼盘立即传出降价打折的消息。
首先是保利位于广州的三个项目同时推出1成首付优惠活动，剩余部分可分4个月付清，二次置业则可获得长达9个月的首付延期缴纳时间。之后，位于北京大兴的万科一楼盘传出以低于预期近3000元价格入市的消息。
中原地产首席分析师张大伟指出，“分期首付”实际上是开发商为购房者提供的“无息贷款”，本质上是一种促销手段。而万科降价楼盘则是从非毛坯变成了毛坯房，实际降幅并没有那么大。
不过，不能否认的是，一线城市新盘价格确已出现停滞，开发商加大促销力度也是不争的事实。张大伟指出，春节后，房企与购房者的博弈已经出现微妙变化。在信贷收紧、自住房供应等因素的冲击下，供需双方的市场预判出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已悄然生变。“房地产市场已从过去捂盘惜售转而加速推盘，在僵持阶段下，一些房企迫于资金等压力尽快出盘以回笼资金。”
银行信贷仍在持续收紧。在首套房贷优惠利率全线消失之后，一些地方首套房利率甚至普遍上浮，而要想尽快获得贷款，房贷上浮程度可达20%。业内人士指出，资金面中度偏紧令开发商加速推盘回笼资金，但购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降。中原地产首席分析师张大伟指出，楼市降价势头已从二三线城市向一线城市延伸。晨报记者陈琼
望眼欲穿派 “天宫院的铁粉儿只能捡漏了！”
“临近蛇年春节，我就开始关注天宫院的房子。这一晃，马年都过去好几个月了，还没买上，你说我能不上火吗？”经历了紧张、忐忑、气愤和无奈，80后白领小刘此刻的心情已经变成了疲惫，“走一步看一步吧，该交的钱也都交了，该找的关系也找了。”
这片“折腾得小刘睡不好觉的”区域，就是城南天宫院。虽然已经地处南六环外，但由于地铁四号线开通、首都第二机场的概念和相对“亲民”的价格，让大批刚需早早把目光锁在此处。
2011年底，小刘夫妻俩就看中了该板块龙湖时代天街(楼盘资料 业主论坛)的一处房子，虽然手头资金有限，但小两口还是咬咬牙买了一套。眼看着入驻天宫院的项目越来越多，板块的压力也越来越大，早就想把父母接到身边的小刘夫妻开始忙活着给父母看房。2012年年底，小刘看中了金融街融汇的房子，听说项目三期马上就要开盘，便开始准备验资材料，等待排号，但没想到政府的一纸“限价令”冻结了该板块准备上市的新房。好容易到了2013年夏天，冰封了近半年的项目终于开盘，虽然房价水涨船高，但小刘还是没能摇中。
2014年春节刚过，熙悦春天(楼盘资料) 和融汇四期前后脚开盘，“见过那场面之后，我再也不相信房价会降了。”但排号靠后的小刘还是没能摇到房。小刘告诉记者，已经托人交了选房费，如果有人没通过资格审核，自己马上顶上。一周前，小刘还接到了万科橙销售的电话，项目将提前开盘，价格也从包含非毛坯的均价2.5万变成了毛坯2.1万。小刘说，“1000多人排号，就300套房子，这回又得等捡漏儿了。”
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现场升级派 “降价了”？二居直接升三居
“80后”姜同没有想到，自己购买的楼盘成了过去一周楼市实时热门门的话题。3月16日，位于天宫院的住总万科橙(楼盘资料) 项目开盘，因为价格低于预期，引发了一线城市楼市价格松动的大讨论，一线城市大幅降价的消息瞬间席卷而来。
北京万科橙降3000元的消息快速流传着，万科则紧急澄清称从未降价销售，“住总万科橙项目严格按照政府相关部门指导意见进行定价销售”，楼盘销售价与公司上报住建委2.2万元/平方米的审批价格基本一致。
对买房人来说，实惠是看得见摸得着的。姜同对北京晨报记者表示，他购买的住总万科橙毛坯房销售均价为21680元/平方米，而在半年前，这一项目放出的非毛坯售价预期可能达到26000元。刨去非毛坯费用，住总万科橙的售价其实还是降了。
低于预期的价格极大地刺激购房者的购买欲，原本只打算买两居的姜同在选房时临时改变主意瞄准三居室，却发现三居室几乎被一抢而空，“最后一套被我抢到了”，姜同有些庆幸。北京市住建委网站信息显示，住总万科橙推出333套房源，开盘当天全部售罄。
尽管降价论已经从二三线城市蔓延至一线城市，姜同却并不为此时买房是否值得而纠结，为了买房，他从去年下半年就开始排号，他坚信北京的楼市依然会涨，“早出手不会吃亏。”
业内人士指出，住总万科橙项目价格确实低于预期，不过这并不意味着北京楼市将出现大规模降价。分析人士指出，住总万科橙项目一期开盘低于预售价的原因可能也是担心预售证批复卡壳。
尽管如此，新楼盘价格没有出现上涨是不争的事实。“3月以来，包括华侨城、融汇在内的新盘价格都低于预期”，中原地产首席分析师张大伟对北京晨报记者表示，3月大部分新盘价格都停留在去年年中的水平。
围魏救赵派 大厂和固安各买了一套房
“京津冀一体化，未来13个县（市）的固定电话区号，有望都改成010……”最近这半个多月，远在黑龙江的老王，做梦都常常要笑醒。他期待着某一天，自己走出家门，一条轻轨便通往自己仰慕许久的首都。
为了这个梦想，去年11月底，他顶住了家人的巨大压力，做出了他这辈子的一笔投资——在半个月内，一口气在河北的大厂和固安各买了一套70平方米左右的两居室。他的这一“壮举”曾被家人戏称：“从没见过房子，只要有卖房子的他都能看中。”
但其实，只有初中文化的老王是有自己的小算盘的。独生女今年即将毕业，留在北京基本上是大方向。为了能离女儿近一点，在北京周边买套房早已成为老王夫妻俩最现实的打算。“我那个城市也就算四线城市，房价去年就基本上属于有价无市了。把留给女儿做嫁妆的那两套房卖了，差不多正好能在北京周边买一套房。”去年11月中旬，老王夫妻就是抱着这么朴素的想法来买房的。
但燕郊、固安一圈转下来，老王彻底被楼市“征服”了。他觉得哪儿的房子都比老家好，而且还有那么多的“概念”。而老乡的一张地图清晰地显示，河北的大厂、固安，是离北京直线距离最近的两个地方，每平方米的价格在7000元左右，基本可以实现老王的梦想。
分不清东西南北的老王心中就这么一个想法：只要离北京近就好，开发商不是说，未来有望通轻轨吗？实在没有办法抉择，老王狠狠心，拿出了一辈子的积蓄，在北京的大东边和大南边各占了个坑。
而今年3月，伴随着京津冀一体化发展的大规划相继亮相，北京周边城市楼盘再次升温。老王说，他现在最爱接的就是售楼处小伙子打来的电话：“老哥，咱的房子每平米又涨了500块！您要是不想要了跟我说，加价我能给你卖出去。”老王说，他没想炒房，只是期待着未来能够生活在那个地方。
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